广州市房地产市场分析及定位.pdf

广州市房地产市场细分 广州市房地产市场细分 及定位 及定位 作者简介 作者简介 寒桐 （韩世同），广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经 寒桐 （韩世同），广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经 理，广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问，寒桐投资顾问有限 理，广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问，寒桐投资顾问有限 公司总经理，曾任广州市房地产协会特约研究员，《华商时报》企 公司总经理，曾任广州市房地产协会特约研究员，《华商时报》企 业经营、《粤港信息日报》粤港地产、《南方都市报》楼市论坛的 业经营、《粤港信息日报》粤港地产、《南方都市报》楼市论坛的 特约撰稿人。作者长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方 特约撰稿人。作者长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方 面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。曾参与金雅 面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。曾参与金雅 苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东 苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东 商城、东莞商业中心、珠江新城的项 目的市场研究和营销策划； 商城、东莞商业中心、珠江新城的项 目的市场研究和营销策划； 近年曾发表多篇市场营销和房地产研究的文章，推介新思维、新 近年曾发表多篇市场营销和房地产研究的文章，推介新思维、新 2000 8 2000 8 观念，引起业内外人士的关注。 年 月，作者对广州市房地 观念，引起业内外人士的关注。 年 月，作者对广州市房地 产市场细分和定位、以及营销策略和营销组合做了专门研究，在 产市场细分和定位、以及营销策略和营销组合做了专门研究，在 房地产业引入和推介现代营销的观念、方法和工具，以期推动和 房地产业引入和推介现代营销的观念、方法和工具，以期推动和 促进房地产营销的研究与发展。 促进房地产营销的研究与发展。 概述 概述 随着市场经济的发展，人们的观念也在不断地改变。根据现代市 随着市场经济的发展，人们的观念也在不断地改变。根据现代市 场学的研究，人们从事生产经营活动的观念已经从过去单纯的生 场学的研究，人们从事生产经营活动的观念已经从过去单纯的生 产观念 、产品观念 、销售观念，上升到营销观念和社会营销观 产观念 、产品观念 、销售观念，上升到营销观念和社会营销观 念，从根本上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕 念，从根本上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕 生产、产品和销售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同， 生产、产品和销售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同， 其核心思想是满足 目标市场顾客的需求，是围绕着人的需求进行 其核心思想是满足 目标市场顾客的需求，是围绕着人的需求进行 的。着重于发现和研究目标市场，了解和掌握消费者的需求，再 的。着重于发现和研究目标市场，了解和掌握消费者的需求，再 根据消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足 目 根据消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足 目 标市场消费者的需求。可以说，市场学的目的是为了使推销变成 标市场消费者的需求。可以说，市场学的目的是为了使推销变成 多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完 多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完 全符合顾客的要求，这样的产品还用推销吗？ 全符合顾客的要求，这样的产品还用推销吗？ 一、确认细分市场的基础 一、确认细分市场的基础 房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般 日常的消费品， 房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般 日常的消费品， 它具有投资额大、使用期长的特点。因此，我们在确认细分市场 它具有投资额大、使用期长的特点。因此，我们在确认细分市场 的基础时，应根据其这一特殊的消费特点进行选择。 的基础时，应根据其这一特殊的消费特点进行选择。 （一） 收入变量 （一） 收入变量 利用收入变量来细分市场，这在各种产品的营销中是经常使用的。 利用收入变量来细分市场，这在各种产品的营销中是经常使用的。 尽管对