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中国 酒店式公寓剖析 1. 酒店式公寓的概念 2. 酒店式公寓的发展 2. 国内酒店式公寓市场分析 3. 成功酒店式公寓现状 4. 元都酒店管理有限公司旗下公寓酒店 1. 酒店式公寓的概念 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服 务的公寓，集住宅、酒店、会所多功 能于一体，具有“自用”和“投资” 两大功效。 酒店式公寓吸收了星级酒店的服务功 能和管理模式，可针对性地提供秘书、 信息、翻译等商务服务，集住宅、酒 店、会所等多种功能于一体。 购买者 拥有单元产权，既可以自住、出租， 也可以转售，是一种既提供酒店专业 服务与经营及拥有私人公寓秘密性和 生活风格的综合物业。 2. 酒店式公寓的发展 ? 酒店式服务公寓的概念，始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式 的管理”，市场定位很高。 ? 最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的 “临时住宅”。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 ? 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放 的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地 均有发展。 ? 我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己 的特点，具有“ 自用 ”和” 投资 ”两大功效。与传统的酒店相比，在 硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化及星级化。 ? 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及 出差长居商务人士的青睐。 3. 国内酒店式公寓市场分析 （ 1 ）我国的酒店式服务公寓是结合 了国情的特殊房地产产品 ? 在我国，酒店式服务公寓是经济发展到一定阶段 的产物，是具有中国特色的房地产产品。 ? 对外开放引起的人才流动是酒店式服务公寓产生 的主要背景。人才交流愈加频繁，其居住需求出 现分化，即希望能获得在短期居住条件限制下的 最自由的居家环境，而这是酒店和产权公寓所不 能满足的。因此，结合了宾馆与公寓特色的酒店 式服务公寓应运而生。 （ 2 ）房地产市场的发展和分化是酒 店式公寓发展的又一主要原因。 我国房地产市场的发展在经历了 1993 、 1994 年的超常规发 展后迅速跌入低谷，大批空置住宅成为房地产市场萧条的主 要见证。在这一特殊背景下，部分开发商通过改造空置公寓 并提供酒店式管理，开始尝试“资产经营”的新路，以此作 为 解决空置的一个探索。经过一两年的实践，一个新的房地产 细分市场正在形成。 酒店式服务公寓的出现将市场的潜在需求转化成有效需求培 养了一批具有特殊居住需求的消费者。因此，可以认为酒店 式公寓的形成和发展是我国房地产市场在发展过程中的一次 分化。 （ 3 ）酒店式公寓的市场诱惑力（以 租养贷） ? 第一、投资风险小，出租回报率高。利用所得租 金养买房之贷款。对于业主来说可以得到不断回 升房价的回报。 ? 第二、“居家的自由、酒店的享受”。由于它吸 收了传统酒店与传统公寓的优点，真正体现“居 家的自由、酒店的享受”。进入市场后经营业绩 空前良好。 ? 第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安 心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收 投资，无疑降低了投资的风险。 1. 酒店式公寓的概念 3. 成功酒店式公寓现状 雅诗阁——酒店式公寓 100 强第一名 雅诗阁集团目前在华运营的 18 个公寓项目中，已有 6 个是 含有股权的项目 上海浦东雅诗阁酒店位于陆 家嘴金融贸易区，靠近东方 明珠电视塔，于 2001 年开业， 楼高 40 层，共有客房 248 间 套 ，单房 1495 元 / 日，两房 2185 元 / 日。 北京雅诗阁位于北京商业中 心区，距国际贸易中心和国 贸商城仅咫尺之遥。极尽办 公、购物、娱乐之便利。拥 有一房至四房复式公寓，室 内玻璃顶泳池，设备齐全的 健身中心、商务中心等； 北京雅诗阁 酒店入口 大堂 上海浦东雅诗阁 房间 泳池 大堂 餐厅 茶馆 房间 书房 客厅 公寓客源及需求对比： 公寓名称 客源 租期类型 租房习惯 所需类型 服务配套 马赛国际公寓 中高端商务人士 长租 小户型 36 ㎡ ~78 ㎡ 单房一房一 厅 单房一房一 厅 房间打扫／换洗用品／ 24 小 时保安 商务中心／清洁房务／客衣 洗烫／ 24 小时保安 双城国际 商务人士、留学 生 长租 小户型 40 ㎡ ~60 ㎡ 新大厦 日籍人士 长租 大户型 183 ㎡ ~230 ㎡ 两房一厅、 三房一 厅 两房一厅 三房一厅 清洁卫生／商务中心／洗烫 服务／会所服务／ 24 小 时保安 代客订餐／钟点家政／穿 梭巴士／商务中心 / 维修服务／会所服务 富力爱丁堡 日韩人士 欧洲人士 商务人士 长租 大户型 89 ㎡ ~187 ㎡ 马赛国际公寓（ 2009 年底数据）：