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第六章 设备日常维护与管理第三节 物业设备管理部门设置和管理制度 三、物业设备管理的制度 （二）管理制度 1、接管验收制度 2、预防性计划维修保养制度 3、值班制度 4、交接班制度 5、报告纪录制度 工程验收制度 1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。 工程验收制度 设备维修制度 1．预防性维护保养所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。????????????? 各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。 设备维修制度 2．紧急维修必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。 如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。 设备维修制度 3．设备的更新及系统改造出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。 维修保养总体要求 1．工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3．维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5．专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。8．由助理跟进维修保养的落实情况。 供电系统维修保养制度 1．变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。2．察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。3．运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。4．各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。5．变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。6．配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。7．检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。8．配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。9．有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。 四、报告制度 1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班：所辖设备非正常操作的开停及开停时间。所辖设备除正常操作外的调整。所辖设备发生故障或停台检修。零部件更新、代换、或加工修理。运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。运行人员请假、换班、加班、倒休等。 2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。重要零部件的更换、代替或加工修理。系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。维修人员请假、加班、倒休等。 四、报告制度 3