中国物业服务百强管理模式、经营绩效、服务质量、社会责任及发展潜力分析.docxVIP

中国物业服务百强管理模式、经营绩效、服务质量、社会责任及发展潜力分析 ??一、管理规模 ??在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。百强企业积极拥抱市场变化，实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。2019年百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速15.08%。百强企业市场份额进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。 ??2019年TOP10企业管理面积均值达2.21亿平方米，是百强企业均值的5.16倍，市场份额达9.22%，强者恒强态势延续。TOP11-30企业管理面积均值为8021.24万平方米，是百强企业均值的1.87倍，同比增长26.05%，增速显著；TOP31-50企业和TOP51-100企业管理面积均值分别为2638.24万平方米和1355.68万平方米，低于百强企业均值。 ??2019年规模快速扩张是百强企业发展的主基调。纵观百强企业过去一年的扩张成绩，可以发现，多方面借助兄弟开发企业资源优势，仍是百强企业实现规模增长的重要保障。2019年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。首先百强企业承接兄弟公司独立开发的项目，每年获得管理面积的稳定增长；其次在兄弟公司合作开发的项目中积极争取物业管理权，进一步扩大覆盖面积。2019年，奥园健康、新城悦服务、滨江服务、碧桂园服务、佳兆业美好受益于兄弟开发企业的规模扩张和项目优势，管理面积获得持续增长，管理面积中超过50%都是来源于兄弟公司独立开发和与关联方合作开发的项目。2019年，碧桂园、新城控股、奥园集团、佳兆业集团销售规模均在1000万平方米以上，为物业服务企业规模扩张提供坚实基础。 ??百强企业市场拓展不再盲目，采取更多样化、更科学的手段，促进管理规模高效扩张。2019年，银城生活服务、雅生活服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里持续加大市场拓展力度，降低对兄弟开发企业的依赖，2019年市场拓展面积比例均较2018年有所上升，其中，时代邻里市场外拓面积比例增长最快，由2018年28.84%增长到2019年54.80%，增长25.96个百分点，市场拓展成效尤为突出。 ??百强企业采取其他有效拓展手段，助力管理面积不断增长。例如与区域内中小型开发商进行战略合作，优先获取项目管理权；亦或签订前期顾问服务协议，获得良好成果及反馈后，进一步得到物业管理服务的委聘。 ??2019年百强企业56.16%的管理面积位于五大城市群，较2018年上升3.02个百分点，其中，长三角城市群管理面积占比最高达18.21%；粤港澳、长江中游城市群面积比例分别为10.25%、9.28%，较2018年分别增长1.17、0.77个百分点，增速较快；成渝和京津冀城市群的面积比例分别为9.81%和8.61%，增速较为平稳。 ??从增量市场来看，百强企业管理面积与成交土地规划建筑面积TOP20城市重合数量达12个，市场布局方向基本覆盖大部分潜力突出的城市；从三者重合程度来看，共有8个城市位于前列，其中，重庆优势显著、潜力突出，对应的百强企业管理面积也是最高的，约4.76亿平方米。未来，百强企业在把握“存量+增量”市场的基础上，还需进一步加大横向扩张力度和纵向发展深度，力求覆盖更广、更全面的物业管理市场，挖掘更多发展空间。 ??二、经营绩效 ??百强企业通过承接兄弟开发公司项目、加速市场化拓展、挖掘核心区域市场潜力等手段，实现管理规模的大幅扩张，为基础服务收入的提升奠定坚实基础，同时增值服务呈现提速增长的良好局面，进一步推动营业收入跃上新高度。2019年，百强企业营业收入均值达10.40亿元，同比增长17.38%，高于在管面积增速（15.08%）2.3个百分点，经营业绩保持稳健增长。 ??通过梳理百强企业的业绩增长表现，发现部分企业在管面积增速大于营收增速，且这些企业2019年基本都开展了较大规模的并购与市场化拓展，如雅生活服务2019年通过并购及项目外拓新增的管理面积达8640万平方米。一方面，企业外拓项目多为存量楼盘，物业费相对低于新交付楼盘，或受经济发展水平及地域因素影响，新交付项目物业费均价低，从而拉低了基础物业服务收入；另一方面，并购虽然可以帮助企业在短时间内迅速做大规模，却不能快速转化为企业收益，并购之后的资源协同与规模效益短时间无法实现，需要一定的磨合过程。 ??在经营业绩整体保持良好增长态势的同时，百强企业各层级收入差距拉大，其中TOP10企业营业收入均值56.76亿元,同比增速16.24%，领先优势更加显著；TOP11-30企业营业收入21.42亿元，同比增长28.02%，高于百强企业均值增