房地产定位工具表.xlsxVIP

1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 福建区域客户与市场研究部 ____________项目定位工具表 _______年____月____日 产品系列 □云系1 □云系2 □璀璨系1 □璀璨系2 □国风系 □天誉系 □龙胤系 是否标准化 核心发展目标 关键性节点 项目本体分析 地块指标 指标内容 出让规划要求类 具体内容 占地 相邻、分地块 是否能指标平衡 土地用途 安置/回购/配建 要求说明 容积率 可售/回购/安置之间 指标均衡要求 计容总建 回购价格标准 建筑密度 公建配置要求 限高明细 地块现状 获取方式 地块资源禀赋 土地总价 地块不利条件 实际可售楼面价 其他待明确问题 土地属性分析 对应潜在客群 客户调研分析 前期复盘 客户组成 购房目的 竞品客户扫描 面积需求 客户访谈 客群落位 其他补充 市场、竞品调研分析 市场综述 项目定位 客户细分 产品类型 面积段（㎡） 实得面积（㎡） 赠送率 功能需求 户型配比 单价（万） 总价（万） 去化率 存量 xxx项目 □刚需□刚改 □改善□豪宅 竞争力、户型 及其他说明 市场空白说明 项目定位结论 定位逻辑 业态组合 面积选择（㎡） 扩容单价（万） 备注 □刚需□刚改 □改善□豪宅 产品设计要求 设计限制性 条件说明 示范区/售楼处 建造说明 营销效率规划 全盘货值 去化周期 利润率 分业态 利润率 费效比 起始价 增长率 住宅业态一 售价 住宅业态二 售价 住宅业态三 售价 商业均价 车位均价 流速说明 建筑单方标注 3300-3500 集美项目3500 更新时间：_____年____月____日 一、定位背景： 类型 界定 定位类型 新市场新项目/熟悉市场新项目/老项目新定位 前期销售情况 滞销/平缓销售/热销 取地方式 一手/二手 经营目标 流速为主/溢价为主 二、本体分析： 区位 条件 城市级别 城市发展阶段 人口流向 城镇化率 板块类别 发展阶段 规划级别 交通条件 商业配套 医疗教育 重大利好 不利因素 设计 指标 项目总体量 本次用地 本次总建 容积率 （A,B） 原 实际 限高要求 场地高差 限制 条件 容积率平衡 是/否 配建面积 配建价格 自持要求 其他出让限制 如：户型配比限制，商业、办公体量要求，项目投资金额要求等 合作分成限制 列举二手地合作的特殊分成条款 土地属性界定 说明： 测算 指标 实际楼面价 建安单方 可售单方 压力测试一 方案内容 15%利润率倒算全盘均价 市场价格测算利润率 压力测试二 复式可行性 说明 三、客群落位： 前期 复盘 客户分类 复盘 结论 客户占比 竞品 客群 竞品 结论 调研 分析 落位 调研 分析 结论 购房逻辑 四、市场机会： 市场 概况 供求基调 市场类型 市场容量 TOP10容量 体量 套数 土地存量 期内竞争体量 政策方向 去年市场均价 今年市场均价 3年增长率 板块均价 供求 结构 核心面积段 对应户型功能 核心占比 标杆 项目 产品线 面积段 实得面积 配比 单价 总价 流速 主流总图布局 平均偷赠水平 精装普遍性 复式普遍性 竞争 策略 区位机会 产品机会 价格机会 策略选择 五、定位逻辑： 标准化适用 具体经营目标1 具体经营目标2 产品系选择 □云系1 □云系2 □璀璨系1 □璀璨系2 □国风系 □天誉系 □龙胤系 定位逻辑选择 六、定位结论： 产品 配比 面积 实得单价 底商面积建议 车位处理建议 设计 要求 设计 实现 主要楼型 偷赠水平 可售比 功能实现 套数 车位数量 偏离说明： 七、营销效率： 营销 效率 整盘货值 销售目标 整盘均价 住宅时点价 价格增长率 住宅流速 车位去化比例 营建费用 费率 总额 项目定位工具表 更新时间： 年 月 日 一、项目类型： 项目类型 项目区位 土地属性 对标项目 定位类别 产品线标准 方案方向 用地面积 计容面积 实际可售面积 限制条件 规划类限制条件 是否提供 o 是 o 否 投资类限制条件 成本类限制条件 限制突破可能性 利润 实现评估 项目利润率 高层均价（可选） 别墅均价 世茂方利润率 车位均价及去化率 成本差异说明 设计 实现评估 场地分析说明 规范差异 业态组合 可行性 强排方案一： 强排方案二： 分期 复盘结论：