第五章个人住房贷款.ppt

第二节 个人住房贷款工具 1、随价格水平调整的按揭贷款（PLAM） 其特点是在双方确定初始利率后，约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。其具体步骤为： （1）按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额；（2）根据变化的市场价格指数来调整贷款余额；（3）按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率（合同利率）计算月还款额。 第六十三页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 例5-10　某居民与银行签订了一份住房贷款合同，贷款金额为10万元，年期10年，合同利率4%。同时约定，在贷款期内，按物价指数对贷款余额进行调整，在贷款的头3年物价指数上涨了3%，第4年年初按物价指数调整还款额，若还款期不变，则月还款额为多少？ 第六十四页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 解：（1）计算4%利率下的月还款额： 第六十五页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 （2）按物价指数调整贷款余额。① 计算第4年年初未清偿贷款余额： ② 按物价指数3%调整贷款余额： 第六十六页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 （3）按调整后的贷款余额，4%的利率计算月还款额 则可得从第4年年初每月偿还额1042元。 第六十七页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 2、可调整利率按揭贷款（ARM） 可调整利率按揭贷款的初始利率如何确定、后期的利率如何调整。 初始利率是借款合同成立时双方所确定的利率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的，初始利率通常略低于市场利率，这是银行为吸引客户而采取的一种手段。利率调整既考虑原先给予客户的优惠，又考虑通货膨胀率。 第六十八页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 2、可调整利率按揭贷款（ARM） 在实际中为了计算的简便，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以是1年、3年、5年，一般以1年为调整期。 可调整利率贷款包括利率调整无上限的按揭贷款、对利率调整有上限的按揭贷款、对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款三种。 第六十九页，共一百零九页。 （1）利率调整无限制的按揭贷款。这种工具对利率调整不设任何限制。 　　例5-12　居民与银行签订了一份可调整利率的按揭贷款合同，目前市场利率为6%，双方约定的初始利率为5.5%，贷款期为15年，前5年每年调整一次，其通货膨胀率每年上涨0.5%。前5年的月偿还额计算如下表： 年份 通货膨胀率 利率（%） 月还款额 年末贷款余额 1 — 5.5 1634 191150 2 0.5 6.5 1736 182508 3 0.5 7 1785 173574 4 0.5 7.5 1832 164334 5 0.5 8 1876 154212 第七十页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 2、可调整利率按揭贷款（ARM） （2）利率调整有上限的按揭贷款。这种还款方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度。比如，市场利率上涨了4%，假如每次所允许的最大调整幅度为2%，则银行第一次只能将初始利率调高2%。这是保障借款人不会因利率调整过高而带来偿还债务的过多负担。有利率上限的贷款，初始利率一般按当时的市场利率确定。 第七十一页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 2、可调整利率按揭贷款（ARM） （3）还贷额有上限的按揭贷款。这种贷款方式是对借款人的月偿还额作最高限制，因为利率调高，月偿还额会大幅度增加。因此，考虑借款人的支付能力，对月偿还额一般作上限规定。由于受贷款偿付额的限制，调整后的月还贷额与实际支付额会出现一定的差额，这笔差额按当年的复利计算，并列入下年度的未清偿贷款余额，这便会使未清偿的贷款余额增加，这种现象叫负摊还，即负分期付款。年负分摊额应计算到年末贷款余额，作为计算以后月等额偿还的本金。 第七十二页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 3、可变利率按揭贷款的优缺点 （1）可变利率抵押贷款的优点。主要包括： 第一，因利率可变，所以其初始利率较固定利率贷款的利率要低，可以吸引更多的客户； 第二，因初始利率低、还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大； 第三，在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低还款额减少，不会出现市场利率低而贷款利率高对借款人不利的情况，迫使借款人违约或进行二次抵押、再抵押； 第四，利率随市场而变则不会造成银行利率风险。 第七十三页，共一百零九页。 第二节 个人住房贷款工具 3、可变利率按揭贷款的优缺点 （2）