房地产企业成本控制存在的问题及对策分析 (2).docxVIP

浅析房地产企业的成本控制——以万科房地产企业为例 摘要：房地产企业的成本控制可以分为两个层次:业务层次和财务层次。业务层次是指业务部门在自身业务活动中对成本的自我控制,而财务层次是指财务部门在业务部门成本自我控制基础上的监督控制。国内外对房地产企业成本控制的研究多集中于业务层次,而对财务层次的研究相对不足;实践中,由于房地产企业成本涉及到专业的工程造价知识,财务部门的监督力度也相对薄弱。因此,如何使两个层次的成本控制有机结合起来成为理论和实践上亟待解决的课题。本文即是以万科房地产企业为例，从业务和财务的不同视角研究房地产企业的成本控制问题,并提出完善其成本控制的对策，以期能够为构建基于业务和财务双重视角的房地产企业成本控制体系提供参照。 关键词：房地产企业；成本控制；万科 引言 进入2010年以来,中国房地产行业又一次迎来了国家严厉的行业调控,其中包括提高二套房首付款比例、提高按揭贷款利率、限制幵发商贷款、限制外地居民购房、改革土地供应方式等。这一轮房地产行业调控源于近年来全国房地产价格的大幅攀升,特别是北京、上海、深圳、杭州等一线城市房地产价格的过快增长。房地产价格的居高不下,使普通老百姓买不起房,民怨沸腾,而房地产泡沫的出现也必将对中国经济的可持续发展构成危害,因此引起国家的高度重视。[1]国家对房地产业的调控将引导房价理性回归,将对房地产企业经营方式产生重大影响,那种依靠高房价、高投入、粗放经营的管理方式将难以为继,加强房地产企业成本管理将愈来愈引起房地产企业的高度重视。成本直接影响到企业利润,成本控制能力的高低直接影响到企业的盈利能力和可持续发展能力,有时甚至影响到企业的生存能力。在当前房地产企业遭遇空前行业调控的情况下,房地产企业的暴利时代即将结束,因此房地产企业必须苦练内动,在内部管理上下功夫,而成本控制日益成为房地产企业内部管理的重要一环。 1企业成本控制理论概述 1.1成本控制的含义 控制简单来说就是掌控限制。所以，控制并不是一种无组织的行为，控制是指对即将或者正在进行的一些任务和事务，运用科学合理的手段，使得该事务或任务能够达到预期的目标。然而成本控制是指在企业的经营过程中，通过科学的、合理的方式，对生产经营的相关活动进行控制、监管，使得企业在达到预期的目标的同时，保证所有的成本消耗均限定在预算之内。对于生产经营过程中出现的问题，能够提出针对性措施，从而降低成本，达到预期控制成本的目的。也正是因为这样，成本控制包括事前、事中、事后控制三个阶段，贯穿企业生产经营的整个过程。 1.2成本控制的作用 要想做好企业的成本控制工作, 首先就需要确保精准的成本核算, 只有这样才能在一定程度上估算出某个经济活动的实际所需资金, 进行严格的把控, 杜绝胡乱花费和贪污等行为, 从而确保企业资金进出的合理性, 促使每个环节的成本都能在企业管理者的掌握范围内, 都能做到心中有数。 成本控制不只是包括对企业生产成本的控制, 它是一项系统的综合性工作, 需要对涉及财政支出的企业各环节进行严格把控, 努力实现企业每个经营活动的协调, 不能简答的理解为对某一单独环节的控制。另外需要注意的是, 企业的项目生产或建设质量也是企业经营过程中的核心内容, 要想实现在确保质量的基础上, 还要有效的进行成本控制, 用最小的支出获得最大化的经济成果, 企业管理者就必须努力思考如何实现二者的平衡, 促进企业的健康稳定发展。要想有效的企业各生产经营环节做好成本控制, 就应该首先掌握企业各部门在运行过程中进行各种支出的真实情况，只有确保掌握的数据全面真实可靠, 才能够保证企业的控制方案在严格的管理措施之中, 才能有效提升企业的经营收益, 这在一定程度上确保了企业能够长久可持续发展。 （3）企业为了加强成本控制管理, 应该设置独立的成本核算专员, 让他们加强与企业内部各部门的沟通交流, 有权限能够对企业内部各部门的财务情况进行查阅和核算, 做到对实际支出情况了如指掌, 从而让企业管理者能够对各环节的成本做到心中有数。对于任何一个企业来说, 在经营过程中都会涉及很多程序管理, 而且这些部分之间都很复杂, 企业要想对其实现统一管理, 就必须要统筹规划各环节内容, 及时查找出各环节出现的问题所在, 并深入分析其原因, 这样才能够制定出有效的成本控制措施, 为企业管理者的未来决策提供真实可靠的依据。[2] 1.3内部控制的理论和方式 内部控制理论的发展我国内部控制的理论研究起步较晚, 直至20世纪80年代我国理论界才开始这一领域的探索和研究。1997年中国注册会计师协会实施《独立审计具体准则第9号一内部控制和审计风险》, 并对内部控制的定义和内容作了规定。指出内部控制是被审计单位为了保证业务活动的有效进行、保护资产的安全和完整, 防止、发现、纠正错误与舞弊,