(1)房地产协理综合能力课件.docxVIP

房地产特性：1.不可移动2.独一无二3.寿命长久4.供给有限5.价值较大6. 用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值房地产种类：（按开发程度分类：） 生地：不具有城市基础设施（农用地，未利用地） 毛地：具有一定的城市基础设施（有地上物，需要迁移但未迁移的土地） 熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，可直接建设。 三通一平（通路，通水，通电，场地平整）五通一平（道路，供水，排水，电力，通信，场地平整）七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场地平整） 二．建筑基础知识 建筑按高度分类： 低层（1-3层）。多层（4-6层）。中高层（7-9层）。高层（10 层以上）。 按设计使用年限： 类别 设计使用年限 示例 1 5 临时建筑 2 25 易于替换结构构件的建 筑 3 50 普通建筑 4 100 纪念性建筑和特别重要 的建筑 三．识图 四．房地产面积 面积含义： 建筑面积：2.2米以上的各层水平投影面积，（包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯） 使用面积：屋内可使用空间面积 套内面积：由使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积计算一半建筑面积的范围： 与房屋相连有上盖的走廊，檐廊 独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚 未封闭的阳台，挑廊（封闭按全面积计算） 无顶盖的室外楼梯 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 不计算建筑面积： 1.层高低于2.20米 房屋之间无上盖的架空走廊（如天桥） 骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 与室内不相同类似阳台，挑廊 建筑面积=套内面积+分摊的共有建筑面积套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积第二章．房地产经纪行业 经纪是指人或组织通过居间，代理，行纪服务方式促成委托人与他人交易并向委托人收取佣金 房地产的特性： 经纪的特性：1.主体专业性2.地位的中介行3.内容的服务型4. 收入的后验性 房地产的特性：1.范围的地域性2.后果的社会性房地产经纪的必要性：1.不可移动2.构成要素复杂，专业的缺陷3.价值大不好囤货，需要专业媒介 3.提供信息搜集效率4.价值大，交易中隐含经济风险 房地产经纪的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易规范，保障安全 促进公平交易，维护合法权益 继续教育：每年累计不少于90学时。专业客户不少于总学时的2/3房地产经纪人协理的工作职责：1.协助经纪人做好客户接待，咨询工作，提供专业咨询服务 协助经纪人陪同看房，促成交易 协助经纪人开发和积累房源，与客户建立良好关系 房地产经纪人协理的职业技能：1.了解行业法规和管理规定 2.基本掌握交易流程，具有一定交易运作能力 3.独立完成经纪业务一般性工作 在经纪人指导下完成较复杂经纪业务第三章，房地产经纪管理 经纪机构的设立条件：1.有自己的名称和组织机构 有固定服务场所 有必要的财产和经费 4.有足够数量的专业人员 个人工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构 经纪机构的备案： 领取营业执照30日内到所在直辖市，市，县人民政府建设（房地产）主管部门 机构应公示的内容：1.营业执照和备案证明文件2.服务项目，内容和标准3.业务流程4.房地产经纪收费5.交易资金监管方式6.信用档案查询方式，投诉电话及12358价格举报电话7.经纪服务合同，买卖合同和租赁合同示范文本。 房地产机构与房地产经纪人员的法律关系 房地产经纪活动当事人之间的法律关系委托人和受托人的法律关系 1.委托关系委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人委托事务的权利 委托人的义务：1.支付处理委托事务费用2.支付报酬 受托人的权利：费用请求权，报酬请求权，风险损失赔偿请求权 受托人的义务：1.处理委托事务2.亲自处理委托事务 2.居间关系委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利， 指示受托人委托事务的权利 委托人的义务：1.支付从事居间活动支出的必要费用2.支付报酬 居间人的权利：1.报酬请求权2.费用偿还请求权（有约定按约定，没有约定由居间人自行承担） 居间人的义务：1.报告有关订立合同的事项2.负担居间活动的费用 3.代理关系 经纪机构代理行为的法律效果直接归属委托人，委托人对经纪机构的代理行为承担民事责任 经纪机构以委托人的名义进行独立意思表达，对自己的行为承担连带责任 4.三类法律关系比较 共性： 1.都是依据服务合同确立 2.都是有偿服务 行为结果都之间归属委托人 不同之处： 名义不同 委托关系：受托人可以以自己的名字，也可以以受托人的名义 代理关系：代理人只能以被代理人的名义从事活动 居间关系：不代表任何一方立场法律性质不同 委托关系：适用最广，可以具有法律意义的不动产交易委托，也可以简单手续代办 代理关系：代理的事务内容必须具有法律意义 居间关系：只是中间人，不具有法律意义 收益方，报酬支付方和服