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投资投行业务的风险管理 前言――风险管理的理解 解析风险、控制风险、经营风险、化解风险 1、详确的尽责检查，全面认识项目风险――解析风险 2、完美的方案设计，做到企业收益最大――经营风险 3、多方的联系会议，事先控制项目风险――控制风险 4、谨慎的投后看守，事中拘束项目风险――控制风险 5、对付的出险方案，增添办理风险余地――化解风险 6、严格的协议拘束，保护企业底线权益――化解风险 一、投资投行业务种类 （一）固定收益类投资、信托类不良贷款收买（详见固定收益指导意 见） 1、房地产类投资模式 1）房地产类信托投资 2）房地产类夹层基金投资 3）房地产类拜托贷款 2、房地产类投资要求 1）项目地域地址好――销售远景 2）项目的开发种类重视住所类 3）抵押物有效（不考虑车库、限制长远租约的商业地产、合适考虑可销售的办公用房）、合规、四证面积一致、工程进度可期（或完 70%以上地上工程进度）、足值（依据项目的地址、抵押物的用途、城市规模等因素，考虑不高于40%—50%的抵押率） （4）管理团队完好、财务管理规范 （5）融资企业及关系企业的金融信用优异，无重要违约记录 3、确立的第一还款本源，制定庄重的还款计划 1）须保证企业所实现的所有销售回款均纳入看守账户看守。 2）应明确商定还本进度： 第一年，企业所实现的60%的销售回款用于归还贷款，且至第一年关还款金额不低于本金的30%即XXXX万元； 第二年起，企业实现的60%的销售回款用于归还贷款，且每一季度的还款金额不低于节余贷款本金余额的25%，即XXXX万元。 3）企业可依据销售实质状况，在任意一个季度末随时追加归还贷款数额。 4）我企业可以设定一按限期的还款宽容期，但要求：一是宽容期内利率上调30%-50%；二是宽容期内，我企业享有依据评估值50% 的价格办理抵押物的权益。 4、风险控制措施 （1）××企业以其项目土地使用权（XXX面积平方米）及在建工程 供给抵押担保。 2）××企业股东将其拥有的××企业100%股权供给质押担保。 3）××企业控股股东XX企业供给连带责任保证担保。 4）××企业实质控制人（假法人的状况，应将实质控制人加入） 及其配偶供给个人无穷连带责任保证担保。 5）××企业出具承诺函，承诺对其企业所有其余借款还款劣后于我企业投资本金及收益的偿还。 6）项目施工方须出具承诺函，承诺放弃工程款优先受偿，并保证我企业抵押权优先。 7）对于长远租约的物业，应要求租户承诺：一是可以依据评估值 50%价格购买该物业；不然，不可以干预我企业办理抵押物业。 8）须向XXX有限企业派出董事及财务总监各一名，并成立资本看守账户，对XXX项目销售回款及款项支出进行看守。 5、项目管理 1）项目所涉及所有协议及合同报耳鼻法律事务部审察赞同后签订并进行强迫履行公证。 2）单个企业融资本额（或关系企业合并）在1亿元以上的，貂毛总经理为该项目第一责任人，貂毛须成立项目组，做好项目全程看守微风险防控，真切落实看守职责。 （二）非上市企业阶段性股权投资（详见股权投资指导建议） 以股权形式进行投资，在企业还款（以分成及股权转让的形式）后，我企业退出股权 （三）不良财富收买+追加投资完美+再退出 1、项目已经竣工，最少完成70%以上地面工程量； 2、土地出让金欠缴，其余证件（国有土地证、建设用地规划赞同证、 建设工程规划赞同证、建设工程施工赞同证、商品房销售(预售)赞同 证）齐全； 3、项目地址处于城市中心，销售远景很好（或有必定的购买客户）； 4、要据有项目企业必定的股权比率，固定收益及股权分成合计的综 合收益率在25%以上； 5、其余条件如房地产项目要求。 （四）固定收益+股权选择权的非上市企业阶段性股权投资 企业投资的盈余模式，经过固定收益+股权选择权的非上市企业阶段 性股权投资，拥有国内优良资源，经过借壳上市的方式实现增值和退 出。 1、矿产资源类阶段性股权投资 1）证件齐：矿山开采办哪些证件 一、《矿山储量报告》，矿山开采的合同、用地等资料；矿石品位、回收率等； 二、土地证； 三、《矿山开采赞同证》；四、《安全生产赞同证》； 五、《爆破物件使用证》、《爆破物件储存证》；六、《环评报告》； 七、《项目赞同或存案证》； 八、《爆破人员安全资格证》； 九、《排污赞同证》、《取水赞同证》； 十、《占用矿产资源储量登记书》并经相关部门（一般指省或国家国土资源部）评审、存案，各种资源储量以经国土资源部存案的最后数据为准； 十一、工商企业登记 十二、矿长资格证 十三、开采黄金矿产赞同书 2）生产经营3年以上，矿产资源满足15年以上开采 3）当前企业净收益在5000万元以上，或将来可以技改、收买等行为，扩大企业的净收益达到10000万元以上 2、工业、商业、物流等企业类阶段性股权投资（参照天赫钛业投