协成机构XXXX年01月廊坊华远·金域嘉园营销推广报告.pptx

华远?金域嘉园营销推广报告;知己 / 营销基础;目录导引 /Contents;房地产市场综述;宏观市场层面;宏观市场 ——市场繁荣再现、政策重拳出击;楼市现象 1：楼市持续热销;通过政策促进楼市交易，使地产企业普遍均达成不俗业绩，因而拥有充足的流动资金，同时去年由政府主导的4万亿国民经济振兴计划作用逐步显现，使得受益最大的国企背景房地产企业拥有大量资金，使其拿地的决心和能力大幅提升。与此同时各地用地规划部门又适时推出相应地块，使得土地市场形成供不应求局面，并且出现新一轮“地王”现象，“地王”的产生推动房价持续上涨。;楼市的热销带动土地市场回暖，加之整体经济反弹趋势明显，资金流动性充裕、投资气氛向好以及对资产价格上涨预期等因素促使对高端物业自住及投资需求上升；而目前国内投资渠道有限，一些资金充裕的投资者选择购买那些极具特色、供应稀缺和优越地段的高端住宅物业作为自住兼投资品。 投资者的最爱、全民买房、资源投资。;在2009年权威机构中国社科院组织撰写的国内首部《住房绿皮书》中，对明年楼市观点预测为楼市将呈“春暖秋凉 价稳量增” ，对今年政策观点预测为楼市优惠政策不会改变太大。这一预判可以视作政府对今年楼市继续沿用鼓励发展的政策，并期望房地产市场更快更健康的发展。;2009年12月9日 ，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。国家发展改革委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。中央经济工作会议也提出，要增加普通商品住房供给，并继续支持自住型和改善型住房需求。 ;去年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。 2009年12月9日，二手房交易的营业税优惠政策终止； 12月14日，国务院又出台了“国四条”；短短几日后，五部委联合下发通知，将土地出让金比例调高至50%。 1月10日，国务院正式发布“国十一条”，明确要求，二套房贷首付不得低于40%。 1月13日，央行昨晚宣布上调存款准备金率0.5个百分点，国际金融市场波动 。;为抑制投机性购房，稳定房地产市场，目前房产政策密集出台，存在一定不稳定性。;北京市场层面;北京房地产市场分析;优质地段、品质上乘，是项目成功的保障。;廊坊市场层面;廊坊房地产市场分析;廊坊房地产市场小结：;本案营销之前的项目产品建议与价值梳理;能够--挖掘项目最核心的卖点，塑造项目独一无二的气质。 能够--规避劣势，打造能与市场相抗衡的营销策略。;地块狭长，位于银河北路和广阳道东北角。 未来城市副中心，通往北京的第一大道。;[壹] 价值梳理 ;本案所在的广阳东区肩负廊坊中心城区实现率先发展的重大历史责任，肩负着完善城区功能、发挥辐射带动作用的使命，引领者城市核心一路向西扩进，未来发展潜力巨大！;本地块衔接两条城市快速主干道，银河北路作为连接北京的通道，位于城市未来发展的重要交通主脉络。便利交通与良好的城市界面是本地块的突出优势;周边住宅项目品质较低，有进一步提升品质的需求。做为2010年银河北路高端住宅首发项目，势必在品质上有所飞跃，奠定项目区域地标的地位。;酒店式公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。从长期居住角度看，租比住酒店更实惠。这类产品的目标客户主要是主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围 。 廊坊的酒店式公寓产品在供应上，尚属稀缺， 也是本项目的优势所在。住宅、酒店、公寓、写字楼产品联动，次第升级，对项目品质起到逐步拔升的效应。;优势盘点.5—— 户型设计具有一定均好性;优势盘点 —— 核心词;项目总体量14万平方米，体量小，难以形成较强的区域昭示性，不利于整体价值的提升。 由于项目地块为整体过于狭长，楼栋之间距离较近，园林规划设计有一定难度，难以形成景观节点，对于提升项目品质有一定影响。;商业配套少，生活便利性差。;公共交通的不便会影响住宅的销售，对于商业配套的成熟更会有恶劣影响。;期房销售，同区域失去竞争优势。;劣势盘点 —— 核心词;□区域规划，前景可观。 □产品稀缺，地段优势。 □建筑立面设计新颖、具备地标性。 □户型设计均好性强。 □通达性较高。 □合作机构实力 ;放大最突出的优势，规避最显著的劣势。;坐拥廊坊新城区域，与国际生活接轨;;[贰] 产品建议 ; 项目价值权重系数 总体规模：项目的规模效应（10％ ） 风格形象：项目建筑风格、建筑形象（8％ ） 产品特点：