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房地产项目的核心价值
营销学的开创人之一莱维特:“没有商品这类东西”,由于客户真实购买的不是
商品,而是商品的用途。《新看法营销》的作者黑曼:“你其实不是在买肉眼可见,顺手可
摸的产品自己,而是在买一种预期。从某种意义上讲,全部的买主,都是期货交易者,会产
生希望满足某种特定需求的预期。”其实这类特定需求的预期之于房地产,就是购房者对未
来生活质量所产生的联想,假如是投资者,他的预期则更侧重增值的预期。这类联想就是楼
盘的价值感和价值。
在衡量房地产核心价值时,一般从三个方面来考虑,一是地域价值,二是产品自己的价值,
三是文化价值。
一、地域价值:表现项目地域的地理地点价值。项目所处的中观环境决定地块增值空间。对
于房地产企业来讲,在房地产项目的投资上第一考虑的是地域价值系统的可行性。在衡量区
域价值时,我们一般从6个维度来综合判断。
(1)地理地点因素
房地产项目的地段一般分为3类:成熟的中央商务圈、成型的社区商圈和住所小区。一
般说来,商务中心区为住所供给了需求市场,住所区为商务中心区供给了充分的劳动力,彼
此之间互相作用,形成了优异的价值互动关系。
(2)人口因素
人口影响的因素主要有人口总量、基本花费单位的数目、人口的受教育程度及人口的年
龄结构、性别、职业、家庭生活周期等。
(3)收入因素
收入因素影响房地产项目价值的议论指标主要由公民收入、个人收入、可支配收入、货
币收入与实质收入、存储和花费信贷政策等。
.
环境因素
房地产项目的销售价格与当地市场的繁荣程度相关性很高,所以环境因素在对房地产项
目可核心价值研究的议论中有侧重要作用。其主要包含地域的绿化环境、道路交通环境以及
泊车场等。
规划及政策因素
房地产是受宏观政策影响较大的行业,地域的规划及政府的宏观政策对议论房地产的核
心价值有侧重要作用。
二、产品价值:表现建筑、户型、园林、社区配套等方面物理性质量。
过硬的项目质量是品牌价值存在的基础和前提,不论是万科、万达还是中外国(如中外国坚
持的“过程精选”的做法值得沉思,值得学习)都把项目质量作为创建价值的第一因素。
产品价值分为三个维度:
(1)核心产品——产品自己
评判房地产项目的好坏主若是看,房地产项目能否能成为这个城市成长的、有机的构成
部分;能否能满足使用者即客户此刻的需求、未来的需求;能否切合世界文明的潮流,切合
人性的、发展方向。房地产开发商一定用精致完满的产品和服务确定自己的生计,经过产品
实现的价值建立企业自己的价值。
(2)外延产品——区位及地段、环境、景观
区位:区位、地段表示的是空间距离。人们的空间距离决定着时间距离。空间距离可以
用交通连接。交通和地段所以都成为了项目的重要因素。区位、地段、交通,长远以来成为
了人们对房地产项目判断价值的决定因素。区位对不一样定位的楼盘来说,影响各有不一样,但
都是决定性的。有些项目的核心价值正是表现于区位之上的,尽管不言而喻,却需要创建性
.
的发挥。卖点构成:繁荣路段、CBD看法、CLD看法、中心区看法、滨江看法、商圈看法、文
化区看法、教育院校看法等,以及由地段带来的交通卖点:轻轨看法、航空港看法等。
景观:核心价值不必定在核心产品(房屋自己),景观是房地产项目的重要构成部分。一是
自然环境,拥有自然景观资源的房屋,自己是一道风景。在风景与风景的对话中,我们希望
发现一种源自梦想的最大价值。让风景与房屋构成一幅购房人眼中的完满图景。二是社区园
林,环境作为居住空间的重要构成,与住所一起肩负了“天人合一”的使命。独具特点的风
情园林:中心花园、主题园林、艺术园林、加拿狂风情园林、亚热带园林、欧陆园林、江南
园林、新加坡式园林、岭南园林、澳洲风情、海滨风情、热带园林、自然园林、宝贵树木卖
点。
环境:环境上的考虑,既要适合“大”的环境,也要集中考虑“小”的环境。“大”环境
指整个片区,如这个地方适不适合建设一个小区,比方是在一个工业区,那么建设小区显示
是不太适合的。“小”环境就指项目自己的细节,如建筑风格、小区园林、户型、采光、外
立面等。
(3)附带产品——物业管理、生活配套、品牌价值等
开发商在为人们供给有形居住空间的同时,还应当为住户修建一个无形的空间。看不见
的东西更难做到,这是差异一个优异开发商与平庸开发商的要点所在。物业管理、口碑、开
发商品牌、自我标榜、张扬个性等都可以成为项目的卖点。包含项目倡议的生活方式,像异
域生活方式、品尝、文脉、感情卖点这些都为房地产项目自己供给附带值。
地产,与品牌相关。中国经济已进入新一轮快速增加,中国地产也迎来新一轮跨跃式发
展。一家企业,特别是民企,要做百年老店,获得长足发展,品牌就被放在了不行置疑的衡
量标准之上,每一家企业在进行产品模式的全国复制时,其质量、服务、表面均遇到众看客
的关注。品牌
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