房地产企业开发成本核算及分配.docVIP

但跟着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有一般住所、公寓楼、写字 楼、商业用房或可单独销售的配套设施等建修建物，按其建筑的性质可能有一般多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其能否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实质业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图估量的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依照来确立成本归集对象，我们不可以去果断地谈论哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不可以真实保证收 入与成本配比。还有可能出现人为地调理利润的状况，从而使会计信息的真实靠谱性大打折扣。 笔者以为房地家产成本归集的对象不论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府同意立项的单个项目为核算对象，不论是该项目能否与其余项目的名称、地块以及其余配套设施能否相联系，因为一个项目不论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其余项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容 积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时假如简单 地按批次、按标段或按建筑类型都不可以合理而正确地反响出开发产品的成本。于此有一检验成本核算正确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成实情当，在销售价格安稳再剔除其余价风格整要素的状况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的颠簸的。所以考虑成本核算对象时应当以政府同意立项的项目为单位，只有依照规划的要求将所有应当实行及配套的工程项目建设达成后才能算是整 个项目的成本归集达成，不然，即便提早依照工程估量将相关的成本预提计入开发总成本也会有偏差。 二、房地产企业成本归集 与其余行业的成本核算相同，在确立了成本核算对象后，就是客观选择确立成本的结构。在开发成本一级科此刻设置“土地成本、先期花费、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务花费”等二级明细核算，再在二级明细科此刻设三级明细，对各个二级科目进行细化。因为房地产产品规模大、生产周期长，常常成片分期开发，并且建筑产品是非标准产品，所以在成立三级成本明细时，对 同一小区内的各工程项目应当分类进行核算，可以借助于工程或先期部门所编制的项目估量，尽可能与项目规划、估量的项目内容一致，也许说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时关于成片、分批开发的周边的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——一般多层等，关于得益对象许多或是整个立项项目都需要担当的公共成本，在核算时要做详细的记录，以便于今后的分步分配计 算。 合理归集完整部开发成本后，最要点工作就是成本的分配了。在此前，我们要谈论一下单位成本的对 象问题，过去大家都是计算出所有开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建 筑面积或可售面积)，从而依据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了， 有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，自然，这关于一些规模小、开发 产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响成本的真实性及合理性的，但关于一个大型综合开发项目来说有些成本内容未必就合理了，并且这么做也使得成本的二、三级明细核算失掉意义。所以笔者以为开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业的产品的核算方法，比方品种法、分批法甚至是分步法等等确立开发产品的类型，进行小类归总，借助于现代计算机技术，对各成本明细花费进行正确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客观地反响企业的经营成就。下边就成本项目一一进行说明。 三、成本项目分配 (一)土地成本的分配 土地成本包含土地出让金、动拆迁赔偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。假如开发项目中开发产品单一，那就可以用房管测绘部门所确立的可售总面积或建筑规划部门确立的总面积去与土地开发总成本比较，获得单位面积成本，从而依据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。假如是综合项目土地用途不一样样，出让价格也不一样样，那就一定依据宗地受让的用途分类计价，将商业用地、 办公用地、住所用地、可售配套设施用地的成安分开计算其相应的成本在住所成本的计算分配时假如还有不一样类其余开发产品，比方一般多层住所、小高层、高层住所及单体别墅或连体别墅，它们的土地成本就包含两部分，即依据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。 (二)先期花费的分配 先期花费包含勘探费、规划方案设计费、可行性研究费、环评费、施工图设计费、招标费、政府收取的各项规费、“五通一平花费”等为项目施工前所做的