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2022 年房地产行业研究报告 导语 2016-2020 年全国商品房年销售面积 15亿平米以上； 2021 年1-10 月累计销售 14.3亿平米，同比增长 7.3%。 楼市成交持续高位运行，需求存在透支可能性。 一、前言 当前房地产行业基本面迅速下行、房企信用事件加速发生，已 陷入“销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金 融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行”的负向循环困 局。困局形成表象为参与主体信心缺失，根源为“高杠杆、高 周转”模式适用性降低。为重塑信心，政策仍需适度引导，房 企则有必要降低投资、出售资产回笼现金等积极自救。 长远来看，“高杠杆、高周转”模式变革为破局核心，传统开 发预计由杠杆驱动转向经营驱动，管理红利大幕料徐徐开启； 同时随着存量时代深入推进，新增住房需求中枢下移，多元业 务重要性持续提升，单一开发或向多元发展迈进。短期由于政 策效应及信心恢复存在时滞，行业仍将面临阵痛期，投资、销 售承压，结算业绩面临挑战，预计 2022 年销售面积同比降 9.5%、房地产投资同比降 2.6%。但参与者分化有望推动行业格 局重塑，优质房企料率先走出困局，进一步扩大优势。 中长期开发规模高位震荡，多元赛道空间打开提供更多发展可 能性；模式优化、综合实力突出房企有望进一步提升份额、实 现高质量发展。展望 2022 年，短期基本面承压下政策博弈空间 仍在，低估值、低持仓增强安全边际；中长期行业筑底企稳， 投资主线回归基本面，格局重塑、模式变革下优秀企业市占率 提升、长足发展值得期待。全年开发板块偏重个股行情演绎， 优质房企短期抗压能力更强，且中长期竞争优势突出。同时考 虑存量时代多元业务重要性提升，细分领域投资机遇亦值得持 续关注。 二、困局：基本面下行与信用危机 2.1 销售急转直下，土拍一夜入冬 需求透支及流动性问题冲击，销售急转直下。 2016-2020 年全国 商品房年销售面积 15亿平米以上；2021 年1-10 月累计销售 14.3 亿平米，同比增长 7.3%。楼市成交持续高位运行，需求存 在透支可能性。2021 年下半年中大型房企流动性问题引发购房 担忧，加上房地产税试点提速加重观望情绪，导致销售超预期 下行。2021 年10月全国单月销售面积同比下降 21.7%，较2 月 高点（104.9%）降126.5 个百分点，下行速度及幅度创近十年 之最。 资金压力限制投资热情，土拍一夜入冬。受资金压力影响，土 拍市场亦难言乐观。2021 年1-10 月300 城土地成交建面累计下 降27%，降幅进一步扩大。22 城第二批集中供地成交溢价率较 首批不同程度下滑，其中青岛、济南、天津、长春、重庆、沈 阳、广州等城市基本底价成交。第二批集中供地撤牌及流拍率 亦大幅上升，整体流拍率（含中止出让）升至 41.3%，明显高于 第一批（5.6%）；其中杭州、长沙、北京等城市流拍率超 50%。 2.2 房企压力加剧，信用危机四起 从销售回款与外部融资两大资金渠道来看，销售端面临增速下 行，融资端面临金融机构投放“厌恶”，两大资金来源均遭受 冲击。叠加债务刚性偿付，房企面临较大资金压力。 销售回款增速回落，信贷融资增速承压。 2021 年1-10 月房企整 体到位资金累计同比增长 8.8%，延续回落趋势。其中国内贷款 累计同比下降 10%，连续5 月负增长。2021 年3季度主要金融 机构累计新增房地产贷款占人民币贷款比例 15%，较2020Q3 下 降19pct，延续低位。债务偿付逼近，借新还旧渠道受阻。境内 债方面，2021 年1、3、8 月房企分别面临 3次偿还高峰；美元 债方面，2021 年2、4、6 月为偿债高峰，且 2021、2022 年全 年分别需偿还美元债 541、547 亿美元，均为偿还大年。刚性偿 付叠加信用风险引发的借新还旧渠道受阻，房企资金压力进一 步加大。 房企信用事件持续爆发，中资美元债大幅调整。资金压力加剧 情形下，房企信用风险事件加速发生，据不完全统计， 2021 年 9 月以来即有7家重大房企出现债务违约、展期等情形，与以往 信用事件多来自小型或极个别重大房企大相径庭。受此影响中 资美元房地产债券指数大幅调整，9 月以来最大跌幅近 30%。 三、破局：信心修复与模式变革 3.1 困局表象为参与主体信心缺失 行业当前面临的基本面下行与信用危机困局，表象反映参与主 体信心缺失，修复有待各方信心重塑。购房者信心缺失： 1）房 企资金问题可能造成的工程款兑付、懒工怠工问题提升购房担