物业管理纠纷典型案例.pdfVIP

物业管理纠纷的七大类型及十九个典型案例 2016-08-31 物业通 随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理 纠纷呈上升趋势。如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛 盾和纠纷，使物业管理公司更好地服务于业主，使双方的合法权益真 正得到维护，已成为人们关注的焦点。 物业管理纠纷的七大类型 1.物业管理费纠纷。 2.业主财产损失赔偿纠纷。 3.小区公用设施伤人的赔偿纠纷。 4.无因管理纠纷。 5.小区公用部位的侵权纠纷。 6.小区公用部位的出租营利问题。 7.小区内停车收费纠纷。 物业管理纠纷的类型及其处理 物业管理纠纷的七大类型,根据物业管理的范围和内容以及物业 管理的特点来分析，其发生纠纷主要分为两大类型，即因合同产生的 物业管理纠纷和因侵权产生的物业管理纠纷。 （一）因合同产生的物业管理纠纷的处理 第 1 页 因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要 包括：因服务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产生的物业管理 纠纷、因服务费用产生的物业管理纠纷、解除物业管理服务合同等等。 1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物 业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引 起的物业管理纠纷。如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用 或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化 不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防范 不力消防救灾不及时等等。 2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照 规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的物业管理纠 纷。如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规 定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、 体育、卫生等服务内容及场所等。 3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或 业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。如物业管理企业未按物业管 理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标 准、业主（或使用人）少交、欠交物业管理服务费等。 4、终止物业管理合同纠纷。物业社区微信：是指物业管理合同 期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为；或者出现法 律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业管理纠纷。如，合 同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企 第 2 页 业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主 不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业 管理企业要求解除合同等。因合同产生的物业管理纠纷的诉讼主体是 物业管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争 议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人，即物业管理企 业和业主委员会。业主委员会是自治组织，依法成立，虽然没有必要 的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权利能力，不能 独立享有民事权利和承担民事义务，但建设部《管理办法》第六条规 定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和维护业主的 合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第 五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选 代表进行诉讼。”可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体，其在诉 讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为，业主委员 会应属于《民诉法》第四十九规定的“其他组织”，能以自己名义参 加诉讼。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构，其 民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织”行 使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外， “其他组织” 具有自身的民事权利义务，对自己的行为有承担一定民事责任的能力， 而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦 无自身的民事责任可言。 业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼 并行使诉讼权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主 第 3 页 发生法律效力，但根据 《民诉法》第五十四条的规定，“代表人变更、 放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经过 被代表的当事人同意。”因此，在因物业管理合同服务质量、内容、