物业服务合同履行的相关法律问题研究.pdf

精品文档 物业服务合同履行的相关法律问题研究 近年来，日益增多的物业服务纠纷案件给全国各地法院都带来了不小 的审判压力。究其原因，不仅仅在于物业服务纠纷案件类型多样、所 涉及的法律关系复杂、案件带有群体性特征导致处理难度较大；更为 突出的还在于，法官对此类新兴案件较为陌生，加之法律法规不健全， 相关政策规定又因带有体制转轨的因素明显滞后，既有的一些法律规 定又比较原则，审判时缺少明确具体的条文规范，造成了司法实践中 的诸多困难。[1]在这样的背景下，最高人民法院于 2009 年 5 月出台了 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 问题的解释》 [以下简称 《物业服务解释》] ，对 《物权法》以及 《物业管理条例》中有关物业 服务 问题的抽象性、原则性条文进行了司法解释 ，力求为审判实践提 供 明确具体和统一的裁判标准 。纵观该 《物业服务解释》，其主要对物 业服务合同的效力问题、物业服务合同的履行及违约责任问题、物业 服务合同终止的法律适用问题以及该解释的适用范围和时间效力等问 题作出了具体规定，其中许多规定从实务的角度来看都不乏亮点 。[2] 应当说 ，该解释的出台为今后司法实践工作可操作性的提高奠定了基 础 。但为了正确理解与适用该解释 ，从理论的角度对物业服务纠纷所 涉及的重要问题进行深入分析 ，仍属必要 。正是基于这样的考虑 ，本 文拟透过《物业服务解释》的相关规定，结合司法实践，对物业服务 纠纷案件中最为核心的物业服务合同的履行以及与之密切相关的问题 作重点探讨 ，希望对正确理解与适用该司法解释相关条款有所助益。 可编辑 精品文档 一、业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定 [一]业主的合同主体地位 物业服务合同的主体认定问题，是司法实践中物业服务合同纠纷审理 的一大难题。物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务 合同。根据我国《物业管理条例》第 21 条的规定：“在业主、业主大 会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订 书面的前期物业服务合同。”因此，前期物业服务合同是由建设单位与 物业服务企业所签订。又根据我国《物业管理条例》第 15 条的规定： “业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务 合同。”因此，对于普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服 务企业所签订的。可以看到，在合同签订的形式上，无论是前期物业 服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在 实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他 们认为自己并非物业服务合同的当事人。 必须明确的是，《物业管理条例》第25 条规定： “建设单位与物业买 受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据该 条款 ，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时 ，包含了双方转让 前期物业服务合同的合意 ，因此，前期物业服务合同对业主之所以产 生拘束力 ，根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。[3] 可编辑 精品文档 对于普通物业服务合同，《物权法》第76 条、《物业管理条例》第11 条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。物业 服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主 委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同， 则是业主自治权行使的结果。 [4] 所以，尽管形式上来看业主未参与 物业服务合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定还是从法 理上来说，业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利 的享有者和义务的承担者。 《物业服务解释》对此作出了明确解释，其第1 条规定：“业主以其 并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此，该条款 明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。 [二]业主应承担的主要合同义务 1.交纳物业服务费的义务 物业服务合同是一种新型合同，理论与实务界对其性质难免有不同的 认识 ，观点主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、独立合同 说等等 。通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相 关争议 ，笔者对此较为赞 同，因为不管是其法律关系