成都一品天下市场调查.docxVIP

写在前面的话 关于市场调查报告: 市场调查的目的就是为筹划提供有力数据依据、为决策提供依托，故鄙人认为市场调研报告不需要华美的词藻和绚丽的图片来混淆视听，我们只需将工程客观、简洁、明析反响出来即可，过长的篇幅会另看报告的人产生疲倦感，所以也不需要像写工程可行性分析报告那样长篇大论。本报告侧重于调查、分析的是“一品天下〞商业地产。 因同调查一个工程，鄙人的报告有可能会与我的partner有雷同之处，并非互相抄袭，只是相互交流而已，这点也大可不必对公司隐瞒，我也相信团队的力量才是坚不可摧的。 关于提交的局部附加资料： 关于现场管理制度、销售手册及各种表单相信公司已有全套完整资料，就不再现丑了，其他资料中局部为原创，局部为台湾一商业地产专家交授于本人，都有注明。 一品天下工程市场调查报告 被调查工程：一品天下美食商业步行街 调查日期：07年3月9日、3月10日、3月12日。 调查人：黄琼云、曹磊 报告人：黄琼云 调查情况： 一、工程根本情况 〔一〕、工程简介 一品天下工程位于青羊羊西线黄忠大道〔A段〕两侧，规划占地面积300余亩，建筑总面积46万平方米。由元亨集团成都市金港房屋开发公司开发，为商住楼，商业局部以打造成都美食名片为主题，招商业态以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅；住宅局部为小高层建筑。 “一品天下〞美食旅游商业街全长1368米，南端与羊西线蜀汉路交汇，向南与青羊大道在建的金沙遗址博物馆近相照应；向西为都江堰---青城山，九寨沟---黄龙两条黄金旅游要道相连接。 在羊西线与黄忠大道这个交汇处，目前已聚集有红杏、大蓉和，老房子，巴谷园，夕阳红，潮皇阁，丽景轩等知名餐饮企业，形成了一个时尚而成熟的美食消费聚集区。而整个羊西线及其两侧目前已拥有餐饮、娱乐、休闲企业160余家，其中包括永陵银杏、金都银杏、日本烧烤、唐宋食府等中、西餐饮100余家，紫煌娱乐、浪淘沙、圣陶沙等歌城、洗浴中心、茶楼60余家，被业界和广阔市民誉为“羊西美食大本营〞。因此，“一品天下〞工程选择在此，既有成熟的市场根底，又有良好的开展空间。 “一品天下〞美食旅游商业街总体规划方案由加拿大KFS公司设计，风格上集合了现代时尚与成都特色，功能上满足了餐饮娱乐企业的经营条件和游客美食、购物、休闲、娱乐的综合需求。 在功能布局上，以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅，使之形成一条功能齐全、设施配套的综合商业街区。同时，在整个街区配置了2.5万伏的双电源，确保企业经营用电和整个街区不停电。 在建筑特色上，突出适用性、休闲性、可居性和地域性，力求从巴蜀文化、巴蜀风格和生态城市的角度，将巴蜀特色融入其中，创造出一种与众不同、独具一格的形象特征，创造出一个标志性的城市特色建筑群体。 在道路设计上，道路路面采用仿古青条石砖铺设，道路中央以草木、盆花、雕塑、路灯等景观分段形成软隔离，增强道路的文化和休闲气氛，方便游人过街通行。并且在省商校路段处，将道路设计为一个弧形弯道，使车行速度自然降低，弱化道路交通功能，增强商业效劳功能。 同时，在“一品天下〞商业街中段南侧，将建造一座大型园林式公共广场，广场周边配套各种公共设施，中央建一露天公众戏台，为川剧及各种街头群众文化表演提供场所，从而营造出“一品天下〞 浓郁的商业文化和休闲气氛。 ???〔二〕、工程建筑规划根本资料 总建面46万平方米，分两期开发。一期A、B区建筑面积14.2万平方米，其中住宅3万平方米、公建配套4万平方米、商业面积7.2万平方米。二期分C、D两区完成剩余开发。据了解，该工程二期继续延续一期的主体风格，力争与对面的一期共同营造丰富的街道景观，二期C区建筑呈阶梯式布局，具有典型中式建筑风格，配有超大广场，气势恢弘。一楼和负一楼为大型知名超市，二、三层为大型餐饮、娱乐商务空间，四至九层配有小型商务办公室、住宅、投资型商务酒店等物业。白天这里是商务办公人士的最优场所，晚上这里是人们购物娱乐的绝佳之地；一品天下D区以“江南水乡〞为主题创造内街，在水与灯的交织下，在景色与商机的衬托下，这里必将成为人们休闲放松的最优场所。一期A、B区已经建成，并完成住宅全销售和商铺98%入住。二期还将推出公寓、酒店的复合型住宅，面积在30~110平方米。 〔三〕、工程业态分布情况 整个一品天下依托原来已经较为成熟的餐饮商圈而建，在一品天下大街内，临街铺面都为大型餐饮酒楼〔如大蓉和、红杏、文杏、德桩、苏大姐等〕及娱乐场所〔太平洋水疗会、天籁村、蓝钻〕，单位面积根本都在2000平方米以上。大蓉和精品店面积在6000平方米以上，该商铺为大蓉和酒楼自己买断。大型餐饮经营状况尚可，如文杏春节期间日营业额保持30万左右，现在日营业额也在8-9万。临街门面后面是酒吧一条街及小吃一条街，楼