保利地产财务分析.docx

保利地产 2018 年财务报告分析 1 PAGE PAGE 2 目 录 一、公司简介 6 二、保利地产商业环境与战略分析 6 （一）宏观环境分析（赛场分析） 6 政治环境 6 经济环境 8 社会环境 8 技术环境 9 （二）微观环境分析（赛道分析） 10 现有企业的竞争能力 10 潜在竞争者的威胁 10 替代品的替代能力 10 供应商的议价能力 11 购买者的议价能力 11 （三）保利地产的战略选择 12 成本领先战略 12 差异化战略 13 保利地产战略选择 13 战略性资源——子公司 14 三、保利地产穿透式财报四维分析 17 （一）经营层面 17 业绩水平 17 增长速度 18 （二）管理层面 21 管理效率 21 管理风险 23 （三）财务层面 24 1.财务风险 24 （四）业绩层面 26 1.投资回报 26 （五）小结 27 四、竞争力分析 28 （一）定价权 28 纵向比较 28 （二）上下游关系 30 （三）护城河 31 1.品牌 31 成本优势 31 五、盈利分析 31 （一）杜邦财务分析 31 （二）销售利润率线 32 （三）毛利率 33 （四）销售费用 34 （五）管理费用 35 （六）财务费用 36 六、风险分析 37 （一）债务杠杆 37 （二）融资 38 （三）短借长投 38 （四）商誉 39 （五）现金流安全 41 （六）非财务原因 43 七、前景分析 43 （一）战略预测 43 八、总结 44 （一）公司贯彻“一主两翼”战略，两翼业务发展繁荣。 45 （二）融资成本低，但负担重，债务杠杆高。 45 （三）存货高企，师扩张性战略的体现，但谨防政策缩紧造成积压。 45 （四）现金流有风险，尤其注意经营活动现金流。 45 一、公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。 其总部位于广州。2006 年 7 月 31 日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO 市场的首批上市的第一家房地产企业。 实现签约金额 4048.17 亿元，同比增长 30.91%，位列行业前五、央企第一。2018 年，市场占有率提升至 2.70%；签约面积 2766.11 万平方米，同比增长 23.36%。 在十三五规划初期，公司提出“一主两翼”战略布局，逐步构建多元的利润增长模 式。报告期内，公司结合行业发展新趋势与市场新特点，将公司名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司”，并将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。 二、保利地产商业环境与战略分析 （一）宏观环境分析（赛场分析） 1.政治环境 2014 与 2016 是房地产行业的两个节点。从 2000 年以来，我国房地产业开发经营总收入一直呈增长趋势，但 2014 年首次出现负增长持续的负增长。紧缩型政策使全国主要 城市出现了房价集体下跌的现象，国家政策也做出了相应的应对调整，2014 年 9 月 30 日出台的“930”房贷新政是之前信贷政策的全面松绑。2014 年以来，随着央行和银监会松绑房贷，超过 150 个城市出台“去库存”新政，房价新一轮暴涨序幕被拉开。与09 年的全国暴涨不同的是这一轮暴涨主要是一二线热门城市，涨幅超过30%～40%，几乎相当于前 三年的总和，宽松政策不得不被大规模终结。2016 年，21 个城市出台新的楼市调控政策， 多地重启限购限贷。 房地产政策总结 2008 2009 2010 2011 2012 金融危机下 楼市复苏后的绝地求生 的狂欢 最严厉的调控政策 二套首付提高 全国住房信息系统联网 2013 2014 2015 2016 2017 2018 降准降息寻 稳定房价的调控 各地松绑限 宽松政策求房产刺激 房子是用来住的不是用来炒 限购政策依 政策依旧在路上 购政策 点 化为泡影 的 然很严厉 2018 年，在全国“房子只住不炒”的大基调下，各地均坚持政策限制，重在维稳市场，从市场上看基本达到调控目标，房地产市场已经褪去前几年的火爆场面逐渐回归理 性。2018 年全国限购政策大致分为 7 类：限价、限购、限售、限贷、限商、限企、限地， 总结一个字就是“限”。 6 因此，保利地产要积极跟随国家政策的调控方向，发挥自身优势，前瞻性的进行战略布局，灵活的进行战略调整以适应政策的变化，持续的提升企业的综合实力。 经济环境 2018 年市场经济下行。p2p 暴雷、比特币暴跌、“活下去”成为房地产行业新的流行词，增长了 28 年的汽车行业首次负增长，A 股一路走低徘徊，消费降级成了新常态。曾经人口红