第四章房地产评估1.ppt

第四章 房地产价格评估 土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 第一页，共四十页。 第一节 土地使用权评估 土地使用权估价基本理论 土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法 假设开发法 路线价估价法 第二页，共四十页。 土地使用权估价基本理论 土地的概念及特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 影响土地使用权价格的因素 土地使用权评估原则 第三页，共四十页。 土地的概念及特性 土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部分的土壤层 土地的特性：自然特性和社会经济特性 第四页，共四十页。 自然特性 社会经济特性 位置的不可移动性 数量的固定性 效用的持久性 用途多样性 经济地理位置的可变性 可垄断性 第五页，共四十页。 土地使用权的概念、权属、价格类型 土地使用权评估的概念： 从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。 第六页，共四十页。 土地使用权的权属分类 土地所有权 土地使用权 划拨土地使用权 出让土地使用权 租赁土地使用权 第七页，共四十页。 土地使用权的价格类型 一级市场价格范畴 二级市场价格范畴 基准地价 标定地价 出让地价、出让价格 转让价格 其他价格（抵押、课税） 第八页，共四十页。 基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。 标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地使用权价格。 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准。 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。 第九页，共四十页。 影响土地使用权价格的因素 因素 一般因素 区域因素 个别因素 人口 行政 经济 社会 心理 国际 商业 工业 住宅 位置 地形地质 面积 地块形状 土地利用 第十页，共四十页。 土地使用权评估原则 供求原则 替代原则 最有效利用原则 预期原则 第十一页，共四十页。 土地使用权评估的收益法 也称为土地残余估价法，即待估土地处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于土地的纯收益，再用土地的还原利率还原，便可得到土地使用权的收益价格。 第十二页，共四十页。 估价公式 第十三页，共四十页。 应用举例 某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的1%，年保险费为重置价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格 第十四页，共四十页。 土地使用权评估的市场法 一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many 修正交易情况 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 求出比准价格 决定土地估价结论 第十五页，共四十页。 计算公式1 实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（） 其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条件指数 第十六页，共四十页。 计算公式2 如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数 其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数 m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。 第十七页，共四十页。 第二节 建筑物评估 建筑物有关的基本知识 建筑物评估的成本法 建筑物评估的残余法 第十八页，共四十页。 建筑物有关的基本知识 建筑物的概念 建筑物的分类 建筑物