中山颐和山庄颐和中心写字楼总体定位报告.pptxVIP

会计学第1页/共122页一、方向回顾二、项目分析三、市场分析四、项目总体定位五、推售策略六、推广建议目 录Contents第2页/共122页方向回顾第3页/共122页方向回顾地块价值初判？政府机构本案地块大颐和住区政府机构星级酒店/会所假日广场购物街/超市/食肆写字楼第4页/共122页方向回顾地块主体路向延续颐和住区，住宅物业以颐和住区品牌基础，结合地块实际条件，打造小型住宅区。目标群则针对中偏低端客户群。纯商业物业差异于自身产品、有一定的市场需求、对未来规划的酒店业态作补充。物业形态公寓物业差异于自身产品、有一定的市场需求、对未来规划的酒店业态作补充。商务写字楼√√××第5页/共122页方向回顾地块主体路向地产因子住宅纯商业公寓商务型写字楼地段价值★★★★★★★★规模适宜度★★★★★★★配套价值★★★★★★★★★★地块适宜性★★★★★★对地块及区域价值提升★★★★★★市场竞争优势★★★★★★★★市场认同度★★★★★★★市场实现率★★★★★★★★★政策面良性影响★★★★★★★得分1591925第6页/共122页公寓VS写字楼公寓物业1、仅仅基于对地块的规模小而采取较权宜处理方案。2、忽略了地块所具有的潜在价值，土地的价值发挥将受限制。3、作为酒店+公寓互补模式，在不同区域操作差异性巨大。例如本项目紧贴东区政府行政区，其酒店定位中的娱乐业态与西区差别极大，而作为酒店补充的公寓物业的客户群将有着本质性区别。客户群区别将导致产品结构性差异。4、作为公寓物业定位，注定其仅仅是对大颐和项目的附属品，难以形成互补甚至促进之功能。5、公寓产品的未来供应量巨大，本地块作为公寓项目开发的话，反成为大体量公寓盘。同质化，大体量产品竞争，风险不容低估。第7页/共122页公寓VS写字楼商务写字楼1、作为商务写字楼物业，将能彻底改变上述在定位公寓物业来说之劣势。2、中山兴中道最标志位置，从假日广场写字楼的成功，足以印证投资者及使用者对区位的一致高度认同。3、作为商务功能的写字楼，不仅仅为东区带来地标性商务办公建筑，对本项目的酒店会所、商业、住宅亦带来不可低估的互补功能。商务人士的聚集，使区域焦点更为突显。4、作为写字楼物业，本项目体量较适合，避免了体量过大或过小带来的连锁问题。5、由于位置及地势上的唯一性，客户认同度上基础较好，形成较同区其他竞争对手无法比拟的核心竞争优势，同时通过规划，配套等进一步完善自身，预期潜在价值将进一步提升。6、总体投入产出收益为公寓无法比拟（详见后分析）。第8页/共122页产品建议——开发适宜性　CCTI合计地块适宜性区位适宜性产品市场实现区域产品认可投资回报价值认可度宏观政策未来市场竞争产品互补对项目品牌提升经济测算公寓★ 　★ ★ ★ ★ ★ ★★ 　★ 　★ ★ 　★ 　★ 　★ 　★ 　15 ★ 　写字楼★ ★ ★ ★ ★　★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 　★ 　★ ★ ★ ★ ★ 23 ★ 需求导向原则：根据市场的需求，做最适合市场的产品； 竞争导向原则：结合竞争对手产品分析及对项目未来竞争对手产品的预 测，做市场空间最大化的产品； 利益导向原则：结合市场和地块的实际情况，增加项目产品的市场价值， 实现项目的利润最大化。第9页/共122页公寓/写字楼——风险值评估按2住宅面积计算原规划技术经济指标用地面积：2总建筑面积：2计容积率建筑面积：2建筑占地面积：2其中住宅面积：2 商业面积：2（含地下一层商业面积） 2（地下一层商业面积）架空花园面积：2（未计入容积率建筑面积）地下室建筑面积：2容积率：建筑密度：41.1%绿化率：29.5%停车位：地面130个；地下：73个公寓（按35m2/套计算）写字楼（按170m2计算）779套160套相当于4/5个经典世家相当于个假日写字楼纵上经济指标试算所知，本地块按公寓产品类型进行规划，总体量将达4/5个世家项目，其风险值较写字楼物业为高。第10页/共122页公寓/写字楼-经济投入产出对比测算开发公寓或写字楼对于项目的经济评估对比分析：开发公寓的经济产值评估： 27270.84×3800＝103629192元（3800元为毛坯房价格，未计需投入的装修成本，预计增加400元/M2）开发写字楼的经济收益评估：27270.84×4500＝122718780元 （写字楼为毛坯交楼，无须额外装修）两者之间的差额约 备注：写字楼工程预计时间快于同体量公寓工程预计时间，时间快慢将直接决定项目开发风险成本的高低。第11页/共122页方向回顾地块小结公寓物业物业形态初步定向写字楼物业第12页/共122页方向回顾 本公司就颐和山庄H区A地块部分从产品定位起，已提供多份可行性报告及营销报告方案，各方案通过对市场分析、区位特性、项目自身条件、周边发展方向预判等