房地产开发成本会计核算.docx

房地产开发成本明细 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本.建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出. 下面给大家分类列举： 第一、土地费用（土地获得价款） 房地产开发企业取得土地有两种渠道,一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金”和相关税费；二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地,企业缴纳“土地转让金和相关税费. 根据支出计入相应会计科目： 借：开发成本--土地——土地出让金（土地转让金） 拆迁补偿费契税 贷：银行存款 待整个项目竣工后，再按一定的方法（面积比例法或售价比率法） 将土地成本分摊到房屋成本中。 第二、前期工程费 此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及 水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、 临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等。主要包括： 一）勘察设计费 （1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 （2)规划设计费： 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费:施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等. （3)建筑研究用房费：包括材料及施工费 二）报建费 （1)报批报建费 ①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 ② 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金(或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2)增容费 包括水、电、煤气增容费 三) “三通一平”费： 临时道路：施工用的临时道路设计、建造费用。 临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 3)临时用水：施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 4）场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 四）临时设施费 临时围墙:包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用 临时办公室：租金、建造及装饰费用 3)临时场地占用费:施工用临时占道费、临时借用空地租费 4）临时围板:包括设计、建造、装饰费用根据支出计入相应会计科目： 借：开发成本-—房屋开发成本—-前期工程费贷：银行存款 第三、基础设施费 核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化(包括排污、排洪、环卫)、道路等基础设施支出。 一） 室外给排水系统费 主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统二） 室外采暖系统费 主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用 三） 室外燃气系统费 主要包括管道系统、调压站 四） 室外电气及高低压设备费 主要包括高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜 ;箱式变压设备。 五） 室外消防系统费含消防水、电 六） 室外智能化系统费 主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统 七）环境设计费 八)绿化建设费：公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化 九)建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等 十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费 等 十一）围墙建造费： 包括永久性围墙、围栏及大门 十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯十三）室外背景音乐 十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等从上不难看出主要是室外设施 根据支出计入相应会计科目： 借：开发成本-—房屋开发成本-—基础设施费贷：银行存款 第四、建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括： 一） 基础造价 包括土石方、桩基、护壁（坡)工程费、桩基咨检测费、降水。二)结构及粗装修造价 砼框架(含独立柱基和条基等浅基础)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼). 三）门窗工程 主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费 用. 四)公共部位精装修费 主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等 精装修费用。 五)户内精装修费 主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 六)室