城市化背景下的商业地产研究.pptxVIP

会计学1城市化背景下的商业地产研究 商业地产研究 业态 ？商业地产小知识 业种 ？－－以什么方式卖－－卖什么第1页/共63页 商业地产研究 历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物第2页/共63页 商业地产研究 业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街 20世纪60年代时间第3页/共63页 城市化背景下的商业地产 城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？解读“城”与“市”第4页/共63页 城市化背景下的商业地产 从“城”与“市”的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。解读“城”与“市”第5页/共63页 城市化背景下的商业地产 综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。 城市商圈的高度房地产E网第6页/共63页 城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才， －－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。商业地产对人才的要求第7页/共63页 城市化背景下的商业地产 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。 城市化背景下商业与地产的对接第8页/共63页 商业地产诱惑 天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到20万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。 商业地产的发展态势 第9页/共63页 商业地产研究 商业房地产的三重利诱惑：一重利，商业赢利和物业升值；二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。商业地产的发展态势 第10页/共63页 中外商业发展规模对比分析 商业地产的发展态势 GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国 中国零售总额 占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右 491021.4％542.07 1.74%同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。第11页/共63页 中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考第12页/共63页 中外百货商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国