某地产精细化成本管理.pptVIP

约谈：安排在公司集中进行，也可以合并到实地考察中一并进行；约谈完成后召开碰头会，对约谈情况进行汇总，形成约谈记录表会签存档。 。 考察： 办公场所考察：主要关注单位办公地点、办公规模、规范化管理程度、公司相关资质、合同文件查阅等，办公场所考察时原则上要求考察单位的法人代表（公司负责人）能参加。 工程项目考察：主要是对考察单位近期承建的项目情况进行了解，包括项目业主方情况、项目现场办公地点、工程进度情况、工程质量情况、施工工艺、手工能力、现场资料情况等。 项目经理或项目负责人考察：主要包括个人素质、专业素质、过往经历等几方面。由于各分项工程有不同的特点，这方面的考察将有不同的侧重点。 考察完成后，召开碰头会，对考察情况进行汇总，并撰写考察报告（或考察记录表，附件1）。施工单位的考察报告由技术标评审小组撰写，材料设备供应商的考察报告由合约部撰写，参与考察人员会签后，由合约部整理并存档。 第二步、投标资格预审 资格预审主要是对各单位的背景及发展历程、资金状况、诚信度、履约能力、企业文化、合作的项目情况、合作意愿等进行了解，核实被考察单位报送材料的真实性。 3、招标程序 第六十二页，共九十三页。 第三步、招标启动会 3、招标程序 第六十三页，共九十三页。 第四步、招标资料准备 招标资料范围：招标文件起草、会签、签字盖章，工程量清单编制、图纸、招标材料样板、投标材料样板及送样清单。 招标材料样板：所有招标时发放的材料样板必须是经过公司审核通过的，并严格遵守材料选型定板过程。 3、招标程序 第六十四页，共九十三页。 招标材料样板确认流程： 第六十五页，共九十三页。 材料建议阶段： 设计单位：提供图纸的同时，必须随图纸附送相关材料样板——表达设计意图、设计效果（注明材料名称、规格尺寸、应用部位、产地、主要工艺、供应商等信息）。 设计部：设计师提样后，组织合约部、公司领导进行材料建议确认，确认完成后填写材料建议确认表。 材料选型定板： 合约部：组织公司产品标准小组相关成员参加（必要时应邀请设计单位主要设计师参加），召开主要材料选型定板专题会。 产品标准小组：根据材料论证结果，经过充分讨论后确定最终需要选用的材料样板，即作为公司最终拟用于工程的材料，并用做材料招标样板。 材料论证阶段： 合约部：从设计部领取相关材料样板， 技术层面验证：主要包括对材料产地、规格型号、原产地、市场供应情况、本地应用案例情况、生产及加工工艺、材料主要性能及特点、材料效果、主要施工工艺、供货周期、供应商资源进行了解 成本层面验证：主要是了解材料市场价格情况，是否满足相关主材的预算及定价要求。 3、招标程序 第六十六页，共九十三页。 （3）建安人工 根据中国建设工程造价信息网人工、建安成本走势，结合市场情况、宏观调控政策影响， 人工上涨仍然是长期趋势，中国建设工程造价信息网公布2011年人工上涨22%,预计未来上涨幅度与2011年趋同。主体建安工程人工费约350元/m2，占主体建安工程1700元/m2（不含内装、外装工程、燃气、电梯等）20%。若上涨30%，105元/m2,则对主体建安影响为5.8%，经模型测算对项目建安单方成本影响为3%。 第三十页，共九十三页。 2、项目不同开发阶段目标成本编制的误差预留 方案及扩初阶段：可考虑10%的编制误差。 施工图阶段：可考虑设计变更因素的影响，住宅为5%，综合体为8%。 施工阶段：因人工材料上涨等因素建议考虑不可预见费150元/m2。 3、不可预见费在目标成本编制中的处理方式 工程量不可放大，综合单价按目前市场价格水平测算，人工材料上涨预测和不同阶段的编制误差放入各成本科目下的“其他”中。 5、 不可预见费预测及预留 第三十一页，共九十三页。 分享： 1、限额设计任务书范例： 2、华润目标成本科目明细： 第三十二页，共九十三页。 培训内容简介 1 2 方案设计阶段 3 扩初或初步设计阶段 4 施工图设计阶段 设计细节 6 精装修设计 5 综合体类设计管理 第三十三页，共九十三页。 1 方案设计阶段 成本控制重点：规划设计 / 方案评审 / 设计成果报批 第三十四页，共九十三页。 2 扩初或初步设计阶段 成本控制重点：扩初设计任务书 / 产品配置表 / 扩初设计成果 / 建安成本概算书 / 基础方案评审 第三十五页，共九十三页。 3 施工图设计阶段 成本控制重点：施工图设计任务书 / 施工图设计成果报批 / 建安成本预算书 第三十六页，共九十三页。 3 施工图设计阶段 成本控制重点：施工图设计任务书 / 施工图设计成果报批 / 建安成本预算书 第三十七页，共九十三页。 4 设计细节 第三十八页，共九十三页。 4 设计细节——地下 第三十九页，共九十三页。 4 设计细节——地上 第四十页，共九十三页。 4 设计