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会计学1地产商业计划书 2目录1、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作第1页/共97页 3总论1、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作第2页/共97页 4该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地310亩，总建筑面积约25万平方米 项目选址山东省蓬莱市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政府新规划的市政府用地，北部为蓬莱海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。 项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米（地号：01196，01208-1，01208-2。约953亩）和租用林地310亩。 项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。第3页/共97页 5该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步 ，基于稳健投资的原则，世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据世嘉地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东蓬莱旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。世嘉地产已经与蓬莱市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就蓬莱项目的一些分析和定位与世嘉地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。本报告代表远卓对世嘉地产蓬莱项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写：北京世嘉房地产开发有限公司：世嘉地产、世嘉远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓第4页/共97页 6经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段第一阶段市场调研分析阶段项目 启动会第二阶段项目初步定位及方案沟通调整中期报告会第三阶段项目可行性研究最终报告会4周3周2周时间安排主要任务召开项目启动会高层内部访谈内外部资料搜集/整理和研究，主要包括：总体宏观环境与项目环境的调研分析度假酒店市场调研分析别墅类高档住宅的市场调研分析会务市场调研分析，等等在对拟建项目的地点条件、环境、市场供需、竞争情况充分调查分析的基础上，提出项目定位的建议召开中期报告会根据反馈意见对方案进行调整项目的财务预测投资分析经营模式建议投融资方案建议结论编写项目可行报告召开最终报告会注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通，故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。第5页/共97页 7在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论调查研究地产运作研究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例（国外7家，国内2家），并对其中9家组合功能的酒店进行详尽的分析大量国内外度假酒店的案例专业人士访谈政府部门：旅游局/规划局/建设局旅行社/会务代理公司/房地产经纪公司访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产中介市场及竞争分析蓬莱本地酒店/高档房产市场的供求状况， (蓬莱7家酒店， 5家别墅公寓楼盘， 1家房地产经纪公司，1家旅行社）周边地区（胶东半岛、环渤海 ）市场情况及竞