谢家瑾会长在2012年物业管理协会理事会上的讲话.docx

谢家瑾会长在2012年物业管理协会理事会上的讲话 同志们，去年我们成功举办了行业改革发展 30周年活动，极大地鼓舞了行业士气。通过对30年发展历程的回顾，使大家更加体会到一路走来的艰辛，更加珍惜来之不易的局面，更加热 爱我们的事业。通过学习齐部长的讲话，对行业当前面临的问题、新的发展机遇、指导思想、发 展目标以及中国特色物业管理发展道路有了更清晰认识。增强了继续前行，开创发展新局面的决 心。 30周年活动刚刚落下帷幕，我就看到原深圳东部物业总经理晏华写的文章《喜与忧——激 情燃烧岁月后的冷思考》，在对30年活动给予高度评价的同时，提出盛宴过后行业面对太多的问 题需要解决，太多的困难需要克服。提出行业在三十而立之后，大有提前进入“不惑”之年的感觉。 尽管我对文中流露的悲观情绪和怨气不能认同，但却非常赞赏晏华在激情之后的理性和冷 静。因为我深知，而立之年的中国物业管理处在承上启下的关键发展时期， 成绩和光荣都已成为过去，推动物业管理可持续发展的任务十分繁重，需要我们付出加倍的努力。因此，我嘱咐《中国物业管理》杂志在报道 30周年大会胜利召开的同时，全文刊登晏华的文章，并放在 30周年活 动栏目中，以引起大家的关注。 之后，我要求协会秘书处尽快从 30周年活动的激动和喜悦中跳出来，把工作重点转到当前 企业反映最为激烈的成本上涨和行业应对上。 通过深入调研，了解企业面临的困难，挖掘骨干企业应对困难的举措和效果， 以及有关政策建议，通过杂志和网站开展交流和讨论， 加强引导，凝聚行业力量共渡难关。 三个月中，我写了 3篇“成本上涨与行业应对”卷首语。 第一篇着重推荐一些企业成功上调服务费的做法和经验。其中，深圳市特发特力 物业公司按照“困难估计足、工作要做细、标准不降低、分工要明确、力争好效果”的要求，将提高物业 服务费当作一场战役来打，对 60%的在管项目上调了服务费标准，上调幅度在 12％～40％之间， 平均上调幅度为 28.5%；成都金房物业服务有限公司从 2008年起，对在管105个住宅项目的 75% 完成调价，其中有 6个项目在三年内两次上调服务费，由此成功化解了成本费上涨给企业带来的危机，实现了企业的可持续发展；在深圳市 物业管理协会的介入指导下，世外桃源 物业管理(深 圳)有限公司对总建筑面积 180万平方米、居住人口达 5万、物业费标准从 0.8元至2.8元不等的特 大住宅区桃源居社区成功实现了物业费的上调，并由此带动了中海怡翠山庄等一大批亏损项目物业服务收费标准的合理上调；大连亿达 物业管理有限公司对 2002年接管的包含电梯费在内收费 标准仅0.60元/平方米〃月的亿达世纪城提出了住宅每月每平方米 0.90元、 1.20元、1.50元，公建每月每平方米 1.50元的三套调价方案， 供业主选择。经业主投票和业委会主持唱票， 业主选择了按0.90元的第一套方案，顺利完成了调价工作；北京怡海达丰物业管理有限公司针对因成本一再上涨出现经营亏损，拟定了“将服务费标准上调 0.33元”和“现有服务费标准不变， 调整缩减 服务项目”的两个方案供业主选择， 体现了对业主的充分尊重。结果三分之二以上的业主鉴于对怡海物业多年来服务的认可，选择了调价方案，使调价工作顺利进行。 很多人和我谈起这篇卷首语，都肯定了我从这些成功调价案例中提炼的四点共性：一是提 供让业主满意的服务是前提， 二是慎密的计划和周到安排是基础， 三是通过公开收支状况营造氛围是方法，四是精心组织和依法进行是关键。 我们希望由此引导有条件的企业创造条件， 有理有利有节地开展物业服务费随着成本上涨而调价的实践， 由点到面推动质价相符 物业管理价格机制的逐步形成。 第二篇卷首语着重阐述打好开源节流的组合拳。归纳起来，节流是通过采取措施达到减员 和降低企业的运营成本。包括优化企业组织结构，提升组织效率；调整作业流程、改进作业方法； 加强服务集成，挖掘员工潜能；应用科技手段，降低运作成本；推广机械化操作，提升劳动生产 率；开发物业费自动催缴系统，减少人工投入；通过节能改造，降低各类能耗；通过集中采购， 降低物耗成本等等。 重庆晓月物业管理有限公司运用虹膜成像多功能门禁系统代替多人门岗防范，运用洗地机、抛光机等代替保洁的拖帕和尘推， 运用绿化粉碎加快速发酵技术解决绿化修剪物运输难问题， 运用设备设施运行数据远传功能替代靠人督查等。 运用机械操作和新技术， 替代大量用工，应该是行业下步发展的方向。但一定要精心选择适合企业且经济适用的机械和技术。 上海上实物业提出了改项目经理制为区域经理制，一个经理管 3～5个项目，由此精简管理 层队伍；同时还采用“点工”方式安排保洁工和维修工在相邻小区执业， 通过集约化用工，既减少用工数量，还能节省人员招聘、培训、处理劳动纠纷的成本。辽河油田振兴