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安阳华强中央商务区商业定位报告会计学第1页/共16页CONTENTS目录城市商业概况项目分析项目定位业态规划业态布局第2页/共16页 城市商业概况 安阳市目前的商业市场发展相对集中，主要分布以安阳市北大街、解放路及文峰中路为中轴线，向东、西方向扩展，形成安阳市最大的商业圈。安阳市现有的商业总体呈现“1＋3” 的格局，即由一个市级商业中心和3条商业街组成。一个市级商业中心是指卫东购物广场、丹尼斯、海鑫购物广场构成的三角状的商业中心，三条商业街指北大街、唐子巷、文峰中路商业街。从商业的发展趋势看，三角形的市级商业中心的规模进一步膨胀， 集聚的趋势不断强化，安阳一级商圈的地位牢不可撼。但目前该区域商业过度聚集，同质化竞争较为严重，商业中心的内部分工得不到体现，无法满足高层次的消费需求。与周边各大城市联动密切，距离郑州170公里，车程均不超过1.5小时，距离北京500公里。第3页/共16页项目分析 1、项目概况安阳华强中央商务区项目位于河南省安阳市安阳高新技术产业开发区。该区位于安阳市区南部,距市中心约5公里,现管辖面积30平方公里，入区行政企事业单位365家，区内常住人口和流动人口共计约10万人。项目地处北至弦歌大道、南至长江大道、东西分别至平原路东路和平原西路。 项目总用地面积约为151726㎡，建筑总面积约为137611㎡，包含综合商业、写字楼、公寓。区域内商业主要集中在银杏大街、华山大街、师范学院和工学院娥嵋大街。项目周边道路临街店面的档次大部分都属于中低档，经营状况一般，整体的经营环境较杂乱。第4页/共16页项目分析 2、项目优劣势分析1.华强集团在安阳影响力2.专业的商业管理团队3.完善的物业服务设施4.资金实力雄厚5.舒适的购物环境6.强势的营销及媒体支持1.项目地理位置偏、处于不成熟地区2.周边缺乏客源支持3.交通不便4.商业面积受限，体量较小5.销售商铺，统一经营困难6.商务消费习惯尚未形成1.城市发展，消费升级，已有商业无法满足消费者需求，为新建商业体提供了更多的商业机会2.区域内现有商业、商务开发项目较多,商圈氛围会逐步形成,3. 定位大众消费可以错位经营1.安阳市政府规划有商务区，位置、规模均优于我司项目2.项目多期开发，导致项目在市场中影响力减弱第5页/共16页 项目定位定位分析 安阳华强中央商务区项目，处在安阳市南部，目前本区域没有商业沉淀，缺少商业氛围，几处商业街均属自然形成，只能满足基本消费需求，项目所在地周边，聚集了多所大学，师生人数超过10万人，未来将有大批城市新贵及商务人群进驻此地。大量的时尚人群进驻会带来巨大的商机，华强商务区应运而生，填补此区域的市场空白。项目总体商业面积15万平方米，从所处位置及建筑特征来看，适合打造具有目的性消费的经营场所，而就目前安阳市的商业发展情况看来，恰缺少一个集中休闲、餐饮、娱乐的商业设施。据此，本项目致力于打造安阳市最具时尚、休闲概念的综合性消费场所。在功能上要满足吃、喝、玩、乐、购等消费需求，与万达广场及义乌国际商贸城形成差异化经营的格局。时尚、休闲、娱乐、美食是本项目的核心亮点。第6页/共16页 项目定位总体定位案名：华强新天地打造安阳市最具时尚、休闲理念的一站式消费场所客群定位年龄层次在18-35岁之间的时尚家庭、商务白领、高校师生功能定位汇聚购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、体验六大功能规划定位三大街区布局四大主题三大街区：美食街区、时尚零售街区、时尚体验街区四大主题：美食汇、潮流汇、娱乐汇、品艺汇第7页/共16页 业态规划三大街区：美食街区、时尚零售街区、时尚体验街区，贯穿整体项目 L1 层四大主题：潮流汇布局于L1层，美食汇、娱乐汇（含三层）、品艺汇，布局于项目 L2 层在项目二层核心位置引入大型超市影院/KTV大型餐饮教育儿童娱乐超市成人娱乐餐饮0美食街区时尚体验街区时尚零售街区第8页/共16页 业态布局—L1层1、三大街区之一：时尚体验街区，位于整体项目一层Ａ区位置（如图所示），靠近平原西路轻松惬意的购物环境，潮流时尚的商品，独具特色的休闲美食，完善的配套设施，为消费者带来丰富多彩的生活体验主要业态：零售（服装服饰、礼品、工艺品、皮鞋皮具）、体验（美容、美发、美甲、婚纱摄影、SPA、图书音像、家电数码）、服务（银行、电信、邮政、药房）、休闲餐饮等餐饮服务零售体验Ａ区第9页/共16页 业态布局—L1层2、三大街区之二：时尚零售街区，位于整体项目一层Ｂ区位置（如图所示）集合国内外流行元素，紧抓潮流节拍，多样化的店面设计，时尚的气质，形成了时尚零售一条街主要业态：零售（男女服装、饰品礼品、皮鞋皮具、户外、化妆品、工艺品、家居用品、文教用品、孕婴用品）、配以少量休闲餐饮等餐饮零售B区第10页/共16页 业态布局—L1层3、三大街区之三：餐饮街区，位于整体项