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第一章房地产会计学一、房地产的涵义、特点及分类 第1页/共43页一）房地产的涵义二）房地产的特点三）房地产分类第2页/共43页一）房地产的涵义房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。第3页/共43页1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 1）土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2）建筑物的含义是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。3）其他土地定着物的含义也称其他地上定着物，是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。说明：由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。 第4页/共43页2、房地产实物、权益和区位的含义 1）房地产实物的含义是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。2) 房地产权益的含义是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础。例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权等。3）房地产区位的含义是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。第5页/共43页3、房地产、不动产、物业等概念的区别 “不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为Real Estate 和Real Property。前者主要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别： 不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。 物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。 说明：1）中国内地、法国、日本、意大利以及中国台湾地区将房地产称为不动产； 2）中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。第6页/共43页二）房地产的特点从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特点主要有以下十个：1、不可移动性（又称位置固定性） 2、独一无二性 3、寿命长久性4、供给有限性 5、价值量大 6、用途多样性 7、相互影响性 8、易受限制性9、流动性差（也称难以变现）10、保值增值性说明：房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。 第7页/共43页1、不可移动性（又称位置固定性）房地产的不可移动性，房地产市场是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。第8页/共43页2、独一无二性 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。 值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性。 第9页/共43页3、寿命长久性房地产寿命长久性但从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。 对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 第10页/共43页4、供给有限性 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来说，土地的数量目前还是丰富的，关键在于房地产的不可移动性造成了房地产供给不能集中于一处。说明：要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，例如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到基础设施条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。第11页/共43页5、价值量大 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高（单价高），其价值大即总体价值大（总价大）。第12页/共43页6、用途多样性 用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。在不同的用途中还可以选择不同的利用方式。说明：从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一