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蓝波湾项目营销企划 售楼处建议 可以设置在会所内。 总体布局上讲究阳光和暖色的运用，给人以温馨的感觉。 售楼处门口可以设置精神堡垒，以大气直观的形象，对 人流进行指引。 并通过灯光的表现白天与夜晚不同的效果。 ?蓝波湾项目营销企划案 目 录 定位策略 企划包装 营销执行 认识张家港 新兴的港口工业城市，以工业为主，初步形成了冶金、纺织、机电（汽车制造）、化工、粮油食品五大支柱行业 04年底人口86.86万人 05年前两月 ，财政收入7亿元 ，工业总产值289亿 元，固定资产投资额35亿元 。 市场分析 小结 张家港是苏州名列前茅的县市，经济发达，居民购买力强。近年来，张家港依托港口优势，外资、内资双面发展，取得稳定发展，居民收入增加，产生了更多的富裕阶层。 坚实的市场支撑点 ----楼市得以火爆 市场分析 认识暨阳湖 暨阳湖规划控制区位于市区杨舍组团南部，属城市规划区范围，总面积为4平方公里 暨阳湖组团建成为集旅游、运动、休闲娱乐等新兴服务产业一体的休闲度假区、高档居住区、会议中心。 市场分析 小结 本案位于暨阳湖组团内，资源丰富，依托暨阳湖高规划的定位，本案有较多可供挖掘的卖点。 同时，区内还有两个别墅社区，虽然在一定程度上可以共同托起这个板块，但在一定程度上也会和本案产生竞争。 市场分析 认识张家港房地产市场 规划：西部、西南房产重点 产品：小高层是张家港的主流产品 产品品位：整体开发水平不高，规划设计一般， 市场呼唤精品 户型：面积偏大，三房为主 营销：营销手段相对滞后，专业度不够 配套特征：生活配套、文体休闲设施有待改善 市场分析 小结 张家港房地产市场仍不太成熟，从产品到推广和营销都存在着缺点，也就是我们项目的机会点。 ，随着市场发展，以后产品和包装、企划将成为竞争的焦点，这就需要开发商的观念和意识超前，才能在竞争中赢得一席之地。 市场分析 关于供应量 2003年张家港市的土地供应量达到最高点158万平方米。04年150万平米，受政府政策影响，预计2005年土地供应仍然不会上涨。 2004年的150万平方米。已去化量体：110万平方米左右，剩余量体：40万平方米 通过市场分析，张家港的购房欲望刚刚被挑起 预计，05年到06年之间将会达到需求的高峰期。 市场分析 发展趋势分析 市场：重点发展的区是南区和东区，依靠暨阳湖生态 园区和森林公园。 产品：从没有景观到景观慢慢被重视户型有奢华型向经济型转化的趋势。 客源：从高等客源，到现在个别楼盘提出向温馨小家庭过度的趋势。 价格：从2003年开始上涨，东、西、南三部上升的趋势明显。 市场分析 项目地块基本情况 张家港市南面，总占地面积18万平方米 规划容积率小于1.8 规划总建筑面积约为300000平方米，其中住宅约240000平方米，地下室面积约6000平方米 地块呈南北狭长走势，东西长250米，南北长850米 地块地势较低，低于金港大道3米左右 市场分析 S优势 环境优势：位于暨阳湖生态园区，区域规划发展为高档生活区 交通优势：项目的主入口金港大道，为双向6车道，通行方面。 配套优势：项目周边有建好的中学、菜场，澳洋医院，1.5公里外的张家港商业中心——步行街。 潜在优势：政府对暨阳湖生态园区的重视，暨阳湖生态园区的自然优势，未来发展潜力远大 项目分析 W劣势 小环境劣势：靠近动迁小区，而且金港大道的车流量较大，有噪音影响。 位置：项目东面处于未开发状态，道路不畅通，有众多的民房，还有小型的工厂。 地块情况：项目地块地势较低，对建筑的成本和难度都造成了影响，而且生态湿地将影响到建筑面积。 规划：由于项目的容积率高，规划为高档住宅区必须以高层、小高层为住，将会失去了市场上空缺的别墅产品，也是项目的劣势。 项目分析 O机会 市场机会：南区仍处在市场发展的初期，市场竞争不太明显，因此在项目有轻松打入市场的机会。 客源机会：张家港客源表现得比较明显，因此比较容易把握，随着市场过快的发展，一些被忽视的客源扩张我们项目的未来的客源面。 产品机会：高档产品较少，景观不多，房型有待创新。 企划机会：广告比较少，大型的SP活动也屈指可数，因此企划推广方面也给予我们项目很大的发展空间。 营销机会：张家港的代理业刚刚开始起步，代理公司少，营销手段比较落后，在营销方面也有机会可抓。 项目分析 T威胁 发展的威胁：张家港房地产市场的缺点比较明显，一些开发商已经看到了现状，有些项目已经在各方面优化自己，打造品牌，而且发展速度较快，势必带来潜在的发展威胁。 竞争威胁：区域板