江宁路项目可行性研究装修房(1).pdfVIP

第一章 项目概况 1.1 建设单位 本项目的开发商为上海xx置业有限公司。 1.2 项目位置 “江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域， 处江宁路、康定路交界处。主入口在江宁路上。 1.3 项目规模 “江宁路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－ 10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。总建筑面积约为21900 平方米。 1.4 主要建筑技术指标 本项目的主要建筑指标详见表 1－1。 表1－1 主要建筑指标表 序号 指标名称 单位 指标值 1 基地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 21900 其中：地下部分建筑面积 平方米 1900 地上裙房部分建筑面积 平方米 5500 地上其他部分建筑面积 平方米 14500 3 总户数（非裙房部分） 户 88 1.5 项目现状 “江宁路大厦”项目于2000年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为：主体为框剪结构， 主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基 本没有；大产证已获得。基于上述现状，本案的开发商要求以 13000万元的价格整体托盘转让。 第二章 市场研究 为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。 2.1 调研区域说明 本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。 2.2 办公楼物业行情 经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为 2－3元/天·平方米，详见表2－1 “本区域办公楼个案汇总表”。 表2－1 本区域办公楼个案汇总表 序号 个案名称 所处位置 租金（元/天·平方 包物业管理费与 米） 否 1 艺海大厦 江宁路、康定路 3 不包 2 时美大厦 江宁路、康定路 2 包 3 和一大厦 江宁路、昌平路 2.3－2.5 包 4 新城大厦 江宁路、新闸路 3 包 2.3 住宅物业行情 静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为 8000－10000元/平方米，详见表2－2 “本区域住宅个案汇总表”。 表2－2 本区域住宅个案汇总表 序 个案名称 所处位置 个案类别 售价（元/平方 交房 状 号 米） 态 1 康宁雅庭 江宁路、康定路 高层住宅 7500－11000 毛坯 2 新格公寓 江宁路、康定路 酒店式公寓