上海物业服务企业生存状况分析-地方战略论文.docxVIP

PAGE2 / NUMPAGES2 上海物业服务企业生存状况分析-地方战略论文 上海物业管理行业经过 22 年的发展，已拥有具备资质的物业服务企业 2450 家，管理房屋建筑面积 5.81 亿平方米，其中居住房屋建筑面积 4.63 亿平方米，从业人员超过 30 万。本文通过对沪上 726 家物业服务企业生存状况的调查分析，就如何加快推进物业管理行业的转型发展提出对策和建议。  一、上海物业服务企业生存状况分析。  （一）运营成本提高，企业不堪重负。  参与此次调查的 95 家物业服务企业的统计，2023 年经营成本为 40.86 亿元，其中人工成本为 28.24 亿元，占企业经营成本的 69.11%。另据浦东一家拥有 300 多名保安、保洁人员的物业服务企业的统计，由于 2023 年最低工资标准从 1450 元上调至 1620 元，公司全年仅工资一项就多支出 60 多万元，加上国定假日加班、高温补贴等费用，企业一年多支出费用 100 余万元。另外，水、电、煤气等公用事业收费几经调整，令物业服务企业的运营成本居高不下，不少企业为此不堪重负。一方面物业服务成本逐年刚性增长，而另一方面物业服务收费却偏离市场标准。不少物业服务企业前几年还能靠收取停车费、广告费、出租非居住用房等多种经营收入来弥补经费不足，而这些靠打擦边球获取的收入，如今已很难抵充亏损。参与调查的上海 578 家三级资质以上企业的利润总额，由 2023 年的盈利 2.74 亿下降到 2023 年的亏损 7.01 亿元。  （二）收费标准偏低，收支难以平衡。  上海水、电、煤气等公用事业收费经过多次调整，水费由 1992 年的每立方 0.18 元调至 2023 年的每立方 3.65元 ；电费由每千瓦时 0.21 元调至每千瓦时 0.61 元 ；煤气费由每立方 0.20 元调至每立方 1.05 元。职工最低工资逐年递增，水、电、煤气价格调高，经营管理费用不断上升，而物业管理收费却还维持在较低的水平，与物业市场严重脱节。据对上海 578 家三级资质以上企业 2456 个住宅项目的分析，平均收费标准仅为每月每平方米 2.26 元，其中 1690 个项目亏损，占全部项目的 68.81%。物业管理费的收不抵支，直接影响了服务质量，不少居民以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，造成物业管理费收缴率逐年下降。调查显示，本市物业管理费平均收缴率仅为 80% 左右。  （三）营业税率偏高，加重企业负担。  物业管理行业具有明显的准公共事业服务特征，特别是为数不少的直管售后公房，具有保障性住房的特性，应与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受 3% 的税率。而目前物业服务企业普遍适用的是5% 的营业税税率。同时，按照营业税税额作为附加税的计税依据，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加税率为 3%，地方教育费附加税率为 2%，河道清洁费税率为1%。物业服务企业营业税及其附加税累计达到营业收入的 5.65%。偏高的税率，让原本已入不敷出的物业服务企业背上了沉重包袱。在抽样调查的 136 个商品住宅项目中，91 个项目亏损，43 个项目盈利，2 个项目持平 ；49个售后公房项目中，46 个项目亏损，3 个项目盈利。即便如此，上述185个项目2023年共缴纳营业税1109.12万元。  （四）经营严重亏损，面临生存危机。  调查数据显示，95 家企业经营收入为 46.27 亿元，而经营成本达到 40.86 亿元，经营成本占经营收入的88.31%，其中人工成本占经营成本的 69.1%，亏损企业由 2023 年的 21 家递增到 2023 年的 24 家。54 家一级物业服务企业的平均利润由 2023 年的 353.05 万元下降到2023 年的 302.54 万元，同比下降 16.53%，而 346 家三级企业普遍出现亏损，亏损总额达到 9.48 亿元，平均亏损 273.99 万元。  二、上海物业服务企业发展对策及建议。  （一）明确发展目标，推动结构调整。  要从战略高度思考物业服务企业的转型升级，明确企业发展战略、基本定位、规划目标，并在战略实施、产业方向、拓展重点等方面制定切实可行的保障措施。培养一批懂管理、善经营、知法律、会外语的高素质复合型人才，造就一支适合行业发展、技术过硬、综合素质好、相对稳定的经营管理团队。改变传统的管理思路，建立与市场机制相适应的经营机制。把握上海新一轮发展机遇，通过内外资源的有效整合，提升核心竞争力和市场盈利能力，破解物业延伸服务可能带来的商机，推动物业服务企业产业结构调整。企业在战略实施、市场拓展、规模扩张、产业延伸等方面作出科学规划和理性选择，为可持续发展培育更多的经济增长点。