从房地产泡沫中论中国经济结构的转型-中国经济论文.docxVIP

PAGE2 / NUMPAGES2 从房地产泡沫中论中国经济结构的转型-中国经济论文  　　1 经济泡沫与房地产泡沫  　　1.1 经济泡沫与经济泡沫载体  　　经济泡沫是现代社会存在的一种经济现象，是指资产价格对其基本价值的偏离。具体来说是指资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生了还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主加入，因此价格越推越高，使资产的市场价格脱离资产内在正常价值的部分。[1]  　　现实经济生活中存在着诸多经济泡沫，每一种经济泡沫都有其相应的承载体。经济泡沫的载体范围很广，包括股票、债券、房地产、艺术品等等。由于房地产保存期非常长，在消费时并不被消耗，在其整个寿命周期内价格波动频繁，而供给又有限，供求缺口较大，这些因素使房地产成为社会经济中最主要的经济泡沫载体。  　　1.2 房地产泡沫  　　房地产泡沫是指房地产价格对其基本价值的连续偏离，即房地产价格处于房地产基本价值之外的一种对个人、社会及宏观经济运行等有比较严重影响的经济现象。也就是说房地产泡沫就是附着于房地产这一载体的经济泡沫。如果房地产价格刚好偏离正常基本价值，此时房地产泡沫很小，感觉也不明显;当房地产价格大幅度上涨，房地产价格越高，其偏离正常基本价值就越远，即房地产泡沫也越大。  　　1.3 经济泡沫的客观评价  　　生活中经济泡沫无处不在，时刻存在于经济发展过程之中，广大社会民众因为对经济泡沫缺乏足够的认识，以致于“谈泡沫即色变”。其实我们应该全面地看待经济泡沫：泡沫有大小之分，当经济泡沫处在比较合理范围内时，泡沫在一定程度上对经济发展有利，能够刺激和促进经济发展，甚至可以说合理范围内的泡沫是经济发展的润滑剂和引擎;但是，当经济泡沫急剧膨胀和持续堆积，扩张到比较严重的程度时，将对社会和经济带来极其负面的影响，甚至会导致社会出现经济危机的状况。  　　2 中国房地产泡沫产生的原因  　　2.1 房地产市场的双重特性及房地产作为虚拟资产的特征是房地产泡沫产生的根本原因  　　房地产既是耐用消费品，也是资本品，具有投资和投机的价值，有别于一般的商品。兼具耐用消费品和投资品特征的房地产，决定了房地产市场同时具有实体经济和虚拟经济的双重特性。当完全作为耐用消费品时，房地产是不会出现泡沫的，而只有投资和投机的参与才能够使房地产脱离实体经济而出现可能的泡沫趋势。也就是说在导致房地产泡沫的过程中，投资性引致的投机行为是导致房地产泡沫产生的最根本原因。  　　2.2 金融的自由与宽松是房地产泡沫形成的客观条件  　　金融自由化加快了虚拟经济与实体经济相背离的趋势，基于金融自由化建立的金融体系和金融制度加剧了房地产商品价值的虚拟化，使房地产的价格越来越容易脱离其基本价值。可以说金融自由化是房地产泡沫产生的制度性根源，它使房地产泡沫的产生成为必然。  　　房地产业资金需求量大，资金周转周期长，决定了该行业与金融业高度依存的关系。自从我国房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。房地产业在世界各国有“第二金融”之称，从购地、建房到销售环节，金融业贯穿于房地产运行的全过程。2023年随着雷曼兄弟的破产，中国经济遭受了货币政策持续从紧以及金融危机席卷全球的双重打击，持续多年的国内生产总值增长面临夭折的风险。世界各国为了应对金融危机，大都实行无比宽松的接近零利率的货币政策，于是我国中央政府迅速启动“撒钱式”的极度宽松的信贷政策。除此以外，国外游资预期人民币会升值，为了在短期内赚取套利而大量涌入中国市场。在这些因素的共同作用之下，国内外大量的资金蜂拥而至地投向我国房地产市场，投机行为大量充斥着我国整个房地产市场，房地产如脱缰之野马，价格不断上蹿，房地产泡沫在宽松的金融市场环境之下急速膨胀。  　　2.3 房地产的供求关系是房地产泡沫形成的重要内在因素  　　西方经济学的商品供求关系理论是：当供给大于需求时，商品价格下降;当供给小于需求时，商品的价格就会上升。房地产的供给和土地的供给息息相关，而土地具有与一般商品不同的特性，即占有的垄断性、排他性和稀缺性。[2]在经济生活中，供给弹性越小的要素，其价格会增长得越快，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小，因此土地价格的上涨幅度也最大。  　　一方面，房地产的刚性需求随着中国房改政策的实行而得到彻底地释放，再加上城市化的推进以及我国国民固有的新房情结，使得我国居民对房地产的需求日趋旺盛。特别是近年来广大社会民众在未来通胀预期和“买涨不买跌”的消费偏好心理的双重影响下，很多潜在需求被激发为现实需求，整个社会对房地产的需求持续攀升。[3]而另一方面，房地产商和投机者为了在预期的通胀中牟取更高的收益，囤积居奇、圈地待涨和捂盘惜售成