盐亭梓江新城研判.pptxVIP

第1页/共71页项目本体分析项目所面临的问题很严重■ 核心开发导向不符合市场需求。■ 以商业为核心盈利点的开发模式是无法成功的。■ 住宅的组合式筒子楼建筑模式远远落后时代步伐。通过上述分析，本项目所面临困难是多方位的，从一开始的开发导向到具体的产品规划设计都存在严重的问题，且区域成熟度差更显项目的劣势。第一页，共72页。第2页/共71页项目本体分析项目的核心导向不符合城市经济特征城市相对落后区域属性定位一定品质盐亭作为绵阳下属县城，经济发展水平相对落后，以农业及相应加工为主导产业，直至2007年财政收入才突破亿元大关。新城区的开发是为了解决老城区过度密集人口，拓展城市发展空间，从而为城市经济发展提供良好形象。项目以高容积率的物业发展导向从而分摊地价不符合城市和区域定位。第二页，共72页。第3页/共71页项目本体分析项目以商业为核心盈利点开发不符合实际以商业为开发核心盈利点是不符合实际的，本处要打造城市商业中心尚不具备成熟条件。新城区缺乏拓展空间新城区开发处于初级阶段，区域发展不成熟大规模商业开发无特色，且不适合区域特征四大制约点陌生区域：区域缺乏人气第三页，共72页。第4页/共71页新城区缺乏拓展空间项目本体分析新城区地形狭窄，山水包围，可拓展空间不大。这对本项目来说是一个天然的制约因素。第四页，共72页。第5页/共71页项目本体分析区域配套不成熟新城区的开发尚处于初级阶段，相应配套设施的跟进需要一个持续的过程，目前区域并不成熟。第五页，共72页。第6页/共71页陌生区域，缺乏人气，项目无竞争优势项目本体分析相对于老城区来说，新城尚是一个陌生的区域，特别是交通的不便，更降低了区域的认知度。目前本区域非常缺乏人气，而本项目以2500户大盘的推出来增强区域人气是一种颠倒因果的做法，且项目面临着瓶颈（一期优质房售完，剩下的户型难卖），无竞争优势。第六页，共72页。第7页/共71页大规模商业开发难以成功项目本体分析项目原定位为盐亭首座超大型商业中心，规划中的7万平方米的商业配套，囊括了几乎所以商业业态。这种大而无序的开发很难有竞争优势和特色卖点，且城市商业中心的定位不具备相应条件。第七页，共72页。第8页/共71页住宅开发面临极大市场风险项目本体分析以市场过期的筒子楼的建筑风格和开发模式，缺乏对居住环境舒适度的考虑，将面临市场极大风险，结果胜算几率很小。第八页，共72页。第9页/共71页竞争态势：世恒锦都项目本体分析? 位于盐亭嫘祖大桥桥头，南依梓江河畔，与嫘祖坛风景区及盐亭新政府办公大楼隔江相望。所在区域定位于盐亭的新城区域。? 3幢6-8层花园洋房围合而成，每户设置270度观景飘窗，双阳台设计，主力户型三室两厅有90-110㎡。两室两厅有７０-８７㎡。? 均价：1830? 容积率：2.5第九页，共72页。第10页/共71页总结：项目前景不容乐观项目本体分析Conclusion 1结 论项目的核心导向出现严重偏差，与城市经济特征和区域定位属性不符。Conclusion 2结 论项目的以商业为核心赢利点是一个错误的方向，本处商业目前还不具备打造城市商业中心的条件。Conclusion 3结 论项目住宅的筒子楼式建筑模式面临着极大市场风险。如果继续原开发导向，项目市场前景将很悲观，销售面临着极大的困难，这将给开发商的资金投入带来很大风险，如果资金无法快速回笼，为后期的滚动开发将造成资金链脱节压力。第十页，共72页。第11页/共71页报告整体思路项目本体分析格致开发思考住宅开发建议商业开发建议格致规划建议格致实现目标第十一页，共72页。第12页/共71页总体方向格致开发思考前期避风险，聚人气，后期提价值，获高利。小容量低价位产品现行，打响市场第一炮，实现资金快速回笼。交通先行，配套现行。项目还是以住宅为核心，打造豪宅式概念型享受住宅小区，实现提高单位物业单价作为整个项目的盈利点。商业作为后期开发来提升形象和价值利益。第十二页，共72页。第13页/共71页格致开发思考实现价值利润尽可能最大化的项目发展研究 就目前市场而言，开发商针对容积率可变的项目，为了实现利润最大化，常用的开发模式有以下四种：第十三页，共72页。第14页/共71页格致开发思考模式一：面积为重，兼顾品质第十四页，共72页。第15页/共71页格致开发思考模式二：完全追求品质，增加附加值第十五页，共72页。第16页/共71页格致开发思考模式三：做大商业面积，分摊房价第十六页，共72页。第17页/共71页格致开发思考模式四：品质为重，兼顾面积第十七页，共72页。第18页/共71页报告整体思路项目本体分析格致开发思考住宅开发建议商业开发建议格致规划建议格致实现目标第十八页，共72页。第19页/共71页住宅开发建议住宅开发总导向? 二号楼开发停止，剩下的完全要重新设计。? 采用