土地一级开发流程.pptxVIP

土地制度变革——土地开发制度和交易制度的基本框架 首都经贸大学城市学院 土地资源与房产管理系 2007年7月 第一页，共四十八页。主要内容第一、土地交易制度变革的节点——“8.31大限”第二、土地一级开发制度的基本框架第三、政府对土地一级开发成本的监管与控制第四、对有关问题的讨论第二页，共四十八页。第一部分 土地交易制度变革的节点——“8.31大限”第三页，共四十八页。11号令—叫停土地协议出让土地2002年5月9号国土资源部—《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》叫停已经沿用多年的土地协议出让方式，要求从02年7月1日起各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式进行公开交易。业界称为——新一轮土地革命的开发始。北京市90％以上的土地是协议出让的，11号令后也有公开出让土地，数量极少而且是象征性的。第四页，共四十八页。北京继续协议出让土地 33号文2002年6月出台，重申了经营性土地必须以招、拍、挂的形式公开交易，但留了四个口子： 第一，绿化隔离带项目 第二，开发带危房改造项目 第三，小城镇建设项目 第四，国家级开发区和科技园区外的非生产加工型一般高科技项目用地。 到2004年底北京协议出让的土地约为为1000万多建筑面积平方米。第五页，共四十八页。03年——土地违法严重◆土地领域内违法违规严重，在农村，开发区占用和随意征地导致耕地减少严重，在城镇，则存在大量土地违法交易与粗暴拆迁。◆从土地圈占的情况来看，各地的房地产公司圈占土地早已成了房地产市场一个顽疾。据报道，全国由开发区圈占的土地面积达 36000 平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。第六页，共四十八页。第七页，共四十八页。8.31大限、土地一级开发和148号文 1、2004年8月31日终止协议出让经营性用地（包括绿隔项目、危改项目等），处 理完所有历史遗留问题； 2、项目全部筛查 ● 过关项目（北京市共288个）， ● 未过关项目，转为土地一级开发商， ● 只有一纸合作开发协议的出局，； 3、土地一级开发商作为征地主体，完成征地拆迁工作，将熟地交到土地储备中心，实施出让土地的招牌挂，土地一级开发商不能直接获得该块土地的房屋开发权。 第八页，共四十八页。土地出让环节——土地协议出让的弊病★ 划拨土地的原用地单位——多元供地★ 暗箱操作——寻租★ 没有价格信号为核心的市场信号体系★ 交易方式粗放★ 土地收益流失★ 政府监管难到位★ 易侵害弱势群体利益★ 宏观调控手段缺乏★ 土地利用效率低下、土地滥用第九页，共四十八页。土地协议出让条件下房地产运作方式非市场化土地获取渠道——价格体系不完备低成本获取土地方式——与多元土地供应方协议政府毛地价的分期、延期、协议式给付方式土地拆迁成本弹性——被拆迁主体的弱势状态开发商土地对市政及公共配套投入的规避大规模圈地与分期开发规划的软约束——越早从毛地状态拿地，与规划职能部门对话的能力强、时间长、空间大。资金链上的工程垫付预售回款再盖房子和成本模糊——利润空间巨大税收弹性第十页，共四十八页。4号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》北京市国土房管局联合四部门制定的4号令700字6条，整个北京市土地市场的游戏规则被完全改变。 2004年1月9日以前，未取得有关部门批准文件的项目用地，停止 地协议出让，堵住四个口子；经营性土地交易方式一律实行招、拍、挂；2004年1月9日之前取得立项批复和规划批准文件的项目切在有效期内并主体一致的可以安协议出让的规定继续办理有关手续；对与分期开发项目的扫尾部分，可以继续安协议出让的规定办理相关手续4号令——土地交易暗箱操作的终结者。第十一页，共四十八页。8月31日大限——国土资源部监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。北京登记的历史遗留项目共1091宗涉及尚需办理出让的土地面积为16362公顷规划建筑面积约20189万平方米根据国土资源部和监察部要求在8月31日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕的要求，北京市国土房管局已将处理方案上报市委，拟否定其中至少13643公顷，占83％；并收购储备约6194公顷 第十二页，共四十八页。北京市历史遗留土地问题的三类划分和比例第一类——两个批文都全 已取得计划和规划两部门批准文件的项目。共528宗，土地面积5513公顷，建筑面积约7670万平方米。占规划建筑面积的38％。第二类——仅有其中一个批文 取得计划或规划其中一个部门批准文