新税收政策解析与筹划运用.pptVIP

土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，即 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 超过扣除项目金额50%、末超过100%的部分，税率为40%； 超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%； 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 * * 第二百二十三页，共二百三十九页。 （三）土地增值税筹划 1、利用利息费用规定 　《土地增值税实施细则》规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条1、2项规定计算的金额之和的5％内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条1、2项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 1、为取得土地使用权所支付的金额。 2、纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 * * 第二百二十四页，共二百三十九页。 2、分解经营收入 　　土地增值税的征收实行超率累进税率，房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。如果有可能分解房地产销售的价格，就可以降低房地产的增值率，则土地增值税就可以大大降低。 　　由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算进行税收筹划。 3、增加扣除项目金额 　　土地增值税在建造的普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征。因此，可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%。 * * 第二百二十五页，共二百三十九页。 （四）筹划案例分析 项目情况简介 我公司是新成立的房地产开发公司（单为此项目新成立的），公司性质为：个人独资性质注册资金为300万元人民币 拟开发项目情况如下： 一、项目总建筑面积：75000㎡。 二、开发成本：2500元/㎡（包括前期费用、土地费用、建安费、开发间接费等。本房为毛坯房，不做室内装修。） 期间费用：500万元。 三、预计销售单价：6000元/㎡。 * * 第二百二十六页，共二百三十九页。 方法一： 请充分考虑此方法所涉及到的税收管理要求，论证是否可行，如可行涉及到哪些行为（或环节）应交哪类税，税负为多少。 1、房地产开发公司 设立新公司 以开发的商品房投资（成本加少许利润） 2、新设立的公司 购房者 将股权以高于投资成本的价格（即实际销售价格）转让给购房者，收回投资（即实现销售） * * 第二百二十七页，共二百三十九页。 方法二： 房地产开发公司 设立新公司 以开发的商品房投资（成本加少许利润） 新设立公司 客户 以预计销售价格销售 想法： 1、设立新公司免缴营业税 2、转让股权不缴纳营业税和土地增值税 * * 第二百二十八页，共二百三十九页。 筹划思路 尽量合理分解收入 合理扩大成本费用 成立物业公司 成立建筑公司 成立装修公司 选择控制预征税款清算（结算）时间 代收费用分开开票核算 * * 第二百二十九页，共二百三十九页。 （一）征收方式的税收策划 从税负率分析，企业的利润率高于应税所得率则核定征收税负低；企业的利润率低于应税所得率则查账征收税负低。 例：某商业零售商行年度实现销售收入100万元，利润率为15％，当地税务部门核定商业行业应税所得率为10％。如果实行查账征收，公司当年应缴纳所得税为：100×15％×33％＝4.95（万元）。如果实行核定征收，公司当年应缴纳所得税为：100×10％×33％＝3.3（万元）。 如果税务部门核定行业的应税所得率为20％，则核定征收当年应缴纳所得税为：100×20％×33％＝6.6（万元），核定征收比查账征收多缴纳所得税1.65万元。 * * 第二百三十页，共二百三十九页。 （二）应计未计费用的影响及策划 财税字［1996］079号：企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。 79号文件虽然规定了“不得移转以后年度补扣”，但是并未规定不得在以前所属年度补扣。企业实际支付的费用，只要真实合法，按所属年度补扣除，未违反任何税法规定。 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条规定：?纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴