项目商务策划.docx

新开工项目商务策划点子库 序号策划点策划方向、思路支撑举措备注一前期策划 1地勘报告中水质腐蚀性级别调整地勘报告中，地下室水质腐蚀性级别调整后，与设计沟通，建议地下室底 板和地下室外墙混凝土中加入阻锈剂。 本项目为民生项目，为保证质量以及创优要求，沟通设计更改做法 2 抗震等级优化本项目投标时提供的工程抗震等级为7度，但是根据《中华人民共和国防震 减灾法》结合盐城当地抗震等级规范要求，本工程含中专类办学，需要按8 度抗震设防烈度设计，导致工程桩桩长增加、钢筋含量增加、截面尺寸增加、增加装饰面积，从而影响土建造价增加。经测算，抗震等级由7度增加 至8度影响土建造价约5%，累计节约造价约62000*5%=3100万元。通过与业主、设计院及专家的论证沟通，在合同中明确中专生宿舍及教室采用8度， 其余采用7度，减少抗震等级增加的做法及构造。 （1）与图审中心的图审专家沟通，明确不同类别抗震设防的设计要求 后，（2）再与学校沟通，变更部分楼栋的建筑功能划分，将中专类（抗震设防类别为乙类，需要提高一档设计）变更为大专类（抗震设防类别为 丙类，无需提高一档设计），减少按8度设防的设计，尽量多采用按7度设 防。目前，将13栋建筑按8度设防调整至2栋8度，其余均按照7度设计。3车库柱网优化车库柱网尺寸优化，采用小柱网.车库结构采用小柱网，增加安全度，减少配筋。在软弱地基上，由于调小 了柱距，基础采用柱下独立基础。 4 建筑面积优化建筑面积优化（6#楼增设夹层，计算建筑面积，地下室轮廓线缩小，减少 部分基坑支护费用）6#楼建筑面积不能满足规划要求，策划增加钢结构夹层，结构施工期间预 留钢结构埋件，后期进行施工 5 人防面积优化考虑到人防地下室结构厚重，施工难度和造价均较普通地下室高，且土建 部分为亏损项，策划压缩人防面积。参考汕人防结[2020]10号文，结合地下室功能布局，与华艺设计进行多轮 沟通，人防地???室面积由初步设计的47598平米，优化到43544平米 6地下室负一层层高降低策划降低地下室负一层层高，由7.5m降为6.5m，因土建结构工程为亏损 项，层高降低以降低土建结构造价，减少亏损及降低超概风险。 与设计单位及医院方沟通，列明降低层高优处。 7 抗震设防优化初设图纸剪力墙、柱中有大量钢板墙、劲性钢梁柱，但概算中无相应清单 造价，因此策划将建筑抗震设防烈度由8度0.3g调整至8度0.2g，以取消钢 板及大部分劲性钢梁柱降低了超概风险及概算漏项亏损，并极大缩短工期 。 借助香港华艺设计院、局总部、内外部专家的力量，召开专家论证会，推 翻汕头市当地一贯参照中震防发[49]号文执行的惯例，调整建筑抗震设防 烈度为8度0.2g，取消剪力墙内部钢板及大部分劲性钢梁柱。 8 结构荷载预留优化 1-6#楼、9#楼建筑层数为13层，初步设计中，结构设计按医院要求已考虑附加2层的荷载，即按照15层考虑荷载，策划荷载按13层设计，不做预留。与香港华艺设计院、医院建设方对建筑层数与结构预留问题进行会议磋 商，将不考虑预留层数荷载利弊列予医院权衡，以减少了相应结构工程 量，降低超概风险及潜亏项金额。 9 地下室层数优化前期方案图地下室为3层，本工程工期较紧，若地下室设计为3层，则大大增加降水、支护、土方工作量，增长工期，增加造价，如地下3层变更为 2层，将大大缩小施工难度，降低平米造价。 在调整层数的同时，策划调整±0标高，减少降水工期及土方挖填工作量 。 设计人员和业主沟通，建议变更地下室3层为地下室2层，大大缩短工 期，减少土方、支护工程量，降低造价； 同时建议提高±0标高，减少降水工期及土方挖填工作量。序号策划点策划方向、思路支撑举措备注 10地上裙房层高优化裙楼总高超24米为高层，按规范相应设计标准高；优化后总高不超24米， 为多层，节约造价及工期原方案设计中裙楼总高超过24米，需按高层设计标准进行设计，对方案进 行优化，优化后总高不超过24米，按多层设计标准进行设计，节约造价及 工期 11地下室形状与面积策划 改变地下室形状与面积，利于后期施工，降低成本 设计变更，地下室轮廓线由极不规则变为相对规则 12隔震层柱帽设计策划 部分柱帽为椭圆形可改为矩形 椭圆改矩形 13 优化结构周期折减系数及降低部分多层单体抗震等级 因钢材市场价格上涨，且项目所在地钢筋价格倒挂，钢筋工程为亏损项。 优化结构周期折减系数及降低部分多层单体抗震等级，以减少钢筋用量， 减少亏损。与审图单位专家联系，结构计算参数“周期折减系数”可从0.