工程项目投资与融资 第2版 课件 8.5 Reits工程项目融资模式-1017.pptx

REITS工程项目融资模式8.5 PART 05REITS工程项目融资模式REITS工程项目融资模式概述5.11. 工程项目融资模式发展历程 不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种按照信托原理设计、以发行收益凭证的方式公开或非公开地汇集多数投资者的基金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。REITs作为能够提高投资效率，盘活基础设施及商业不动产领域存量资产、促进形成再投资的创新型金融产品，成为中国当前宏观经济改革与发展的重要工具之一。 REITs概念最早源于美国19世纪的马萨诸赛州商业信托，因可以规避当时美国法律不允许除主营业务为房地产的其他公司直接对房地产进行投资和交易而产生。1960年，《国内税法案》的出台使REITs正式在美国开展，美国REITs在上世纪90年代后获得迅猛发展，拥有当今全球最发达的不动产投资信托基金市场。 PART 05REITS工程项目融资模式 我国REITs发展历程大致划分为以下四个阶段： 2002年-2006年，早期探索阶段 2007年-2013年，类REITs试点阶段 2014年-2019年，私募REITs向公募REITs过渡阶段 2020年-至今，公募REITs阶段1. 工程项目融资模式发展历程 PART 05REITS工程项目融资模式 市场上有这样一类个体投资者，资金少，但想“触摸”体量很大的不动产；市场上同时存在着一批持有大规模不动产的企业投资者，急需资金但库存的商业地产却卖不掉。于是，REITs应运而生，把缺乏流动性的商业地产拿出来，变成流动性较强的证券（受益凭证）。个体投资者可以购买收益凭证，企业投资者可以通过不动产能实现融资。 REITs的本意就是给更多投资者提供的低门槛的、投资于不动产的证券化产品。REITs的作用主要体现在以下三方面： （1）提供金融发展新思路，降低市场风险 REITs作为盘活存量资产的创新性金融工具，可以为国内不动产企业提供投融资的新渠道，通过向流动性较强的证券化份额转化，实现非流动性资产的真实出表，改善资产负债结构，提升直接融资比重，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，提供金融新思路。国际经验表明，规模化的REITs市场能够拓宽税基，增加税收收入。2. REITS工程项目融资模式内涵 PART 05REITS工程项目融资模式 （2）提供全新的投资渠道，增添市场活力 REITs不仅可以为不同的机构投资者提供新的投资方向，也是个体投资者进行资产配置的理想标的。我国已迎来“大资管”时代，需要多样化的金融产品将资产从过热的房地产市场分流出来。我国居民投资偏稳健，家庭无风险金融资产持有率高，REITs长期收益率普遍优于全球股债市，且投资风险较全球股市小，与其他资产相关系数低，是我国居民理想的投资标的之一。同时，REITs降低了投资者进入房地产行业的门槛，其长期持有获得租金分红的投资逻辑将替代买房以获得增值收益的预期，减少房屋作为金融商品部分的价值。 （3）提供经济持续发展新动能，稳定市场环境 REITs市场建设对国家经济发展的重要作用，能够增加不动产市场活力，拓宽税基，改善财政，进而帮助摆脱经济低迷的困境。随着新冠疫情在世界范围内的蔓延，全球经济也在经历着前所未有的剧烈波动，已经造成了诸多罕见的极端金融现象。在当前的全球经济形势下，REITs市场建设有望成为保障我国经济平稳运行、推动经济转型的“稳定剂”和“助推剂”。 PART 05REITS工程项目融资模式 公募REITs与私募REITs 公募REITs全称公开募集基础设施证券投资基金，是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行广泛宣传。与普通的公募基金相比，REITs主要是在资金投向及收益分配要求与不动产有关，且对二者均有一定的比例约束。 私募REITs是以非公开方式向特定投资者募集资金的融资方式，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不