物业管理合同相关法律问题研究.docx

物业管理合同相关法律问题研究 摘要：我国物业服务管理合同并没有随着物业行业快速发展而改进，其存在着相对不完善和滞后的缺点，导致了物业管理合同在实施的过程中遇到了很多问题，面临着众多方面的纠纷，为了更好的处理好物业管理合同的实施，本文以理论与实践研究作为基础，结合物业管理及物业管理合同进行了深入分析，论证了物业管理权的性质，同时指出了建筑物区分所有权物业管理权的全员，表明建筑物区分所有权人及业主是物业管理权的权利人，并不是非物业服务企业。并且针对于物业管理合同实施中所出现的众多问题提出了相关看法与意见。在分析我国物业管理合同立法现状具体情况下，提出了我国完善物业管理合同的相关规范化文件，并制定了相关司法意见。 关键词：物业；物业管理；建议 引言 随着我国国民经济快速发展，我国物业行业发展非常迅猛，给物业行业带来了良好的发展机遇。在物业行业快速发展的同时，物业管理合同立法出现众多问题，比如说相对滞后，在合同实施过程中出现了大量的矛盾纠纷，物业行业作为我国新兴的行业在快速发展的同时也承担着巨大的压力。 在我国物业管理与物业合同所出台的相关法律法规有很多，比如说有《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等，这些法律法规大多为原则性规定，在物业合同实施实践过程中通常会出现不同的理解与处理。在众多的法律法规中《物业管理条例》作为物业管理方面的专门法规，对物业管理法律关系做出了具体的明确的响应规定。但是由于物业行业在不断的进步，物业管理条例的众多规定面对很多问题和新纠纷无法更好解决，找不到所需要依据的法律依据，且其作为行政法规法律效力位阶较低，很多矛盾和纠纷在实践中所处理的结果也有所不同，引发了很多不满。因此物业合同立法及物业合同基本问题研究对物业的良好发展具有非常重要的意义。 一、物业管理的界定与物业服务管理合同的性质 （一）物业管理的界定 1、物业。物业在我国内地出现的时间并不长，1994年深圳经济特区住宅区物业管理条例指出了物业为住宅区内各类房屋及相应配套的公用设施、设备及公共场地，从最早的物业定义可以看出其限定于住宅小区的范畴中。2003年我国建设部颁布的《房地产业基本术语标准》指出物业为正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。不同时期所提出的物业定义范畴有所不同。随着社会的不断发展物业定义为经批准兴建并竣工验收合格的各类建筑物及其附属的设施、设备及相关场所和场地。 2、物业管理。有的学者认为物业管理为有专业的机构及人员对各类建筑物及其附属配套设施设备与场地进行管理，并对建筑物区域内的环境卫生、道路维护、公共吕宏、公共秩序与安全实施专业化管理的活动。从这个方面可以看出其对物业管理的理解属于狭义范畴，还有的学者指出了物业管理并不是单一层面，其所包含的含义多方面，既包含行政管理范围内的有关物业的管理，同时也包括物业服务公司对建筑物提供维护与管理的经营性管理，同时还包含以物业服务公司等经营企业为成员的物业管理协会等自治组织的行业组织管理。随着物业行业不断发展，物业所涉及的内容和方面也会呈现出多元化。 物业管理关系 物业管理关系在物业关系中非常关键。物业关系主要有两种，一种为平等的民事关系，一种为不平等的行政关系。平等的民事关系有：一是单个业主与单个业主之间的关系；二是单个业主与全体或者部分业主之间的关系；三是业主与物业使用人之间的关系；四是业主与业主委员会之间的关系；五是业主委员会与物业服务企业之间的关系；六是房屋建设单位与物业服务企业之间前期物业服务管理合同的民事法律关系。不平等的行政关系有：一是业主与行政管理机关之间的关系；二是物业服务企业与行政管理机关之间的关系。 本文主要研究平等的，民事关系中业主委员会与物业服务企业之间的物业合同关系。 物业服务管理合同的性质 物业管理合同的定义。物业合同主要是指开发建设单位及业主、业主大会或者业主委员会和物业服务企业签订的，有物业服务企业来提供全面的完善的物业服务，由业主支付相应的报酬给物业服务提供企业。双方所签订的相应协议。协议所包含的服务内容、标准、费用承担等众多方面。根据合同签订阶段与主体不同，物业合同包含开发建设单位与物业服务企业签订的合同、业主大会或者业主委员会与物业服务企业所签订的合同。 物业管理合同性质。物业合同作为合同的一种类型，其具有合同的债券关系，物业合同与委托合同、代理合同有相似的地方，但是其有存在着不同。通常人们都会认为物业合同属于委托合同，但是其与委托合同存在着一些差别。 委托合同关系中受托人可以为自己的名义处理委托事务，也可以以委托人的名义处理事务，但是在物业合同关系中物业服务企业仅仅只能以自己的名义从事物业管理事务。 委托合同既可以是有偿的