房地产评估报告审核与风险防范.pdfVIP

房地产评估报告审核与风险防范 一、房地产评估实践中现存的问题与风险 1、现存的问题 〔1〕迎合委托方要求，高估或低估标的物价值，出具不实评估 报告； 〔2〕评估报告质量不高，技术水平亟待提高； 〔3〕不顾资格实力，超营业范围承揽评估业务等； 〔4〕不正当竞争泛滥，收费打折等现象严重； 2、评估的风险 ①评估技术风险 包括：价值定义界定、估价方法选择、估价案例选择、参数选择、 计算审核、高估价值等环节可能出现的风险。 ②实地勘察风险 评估必须到现场进行实地勘察、记录，必须弄清楚标的物的实际 状况及使用利用状况，现场要全部踏勘，并与委托方提供的资料核实， 要防止出现评估标的物与实际标的物不符的情况。 ③产权审核风险 房地产价值就是房地产权利价值，评估价值定义的界定取决于对 标的物权利状况的判断 ，因此产权审核至关重要。报告中价值定义、 登记、权利状况必须说明清楚，如有设定或假设条件 ，必须注明。 ④职业道德风险 评估结果的准确取决于客观和主观两方面 ，其中客观方面的数据 选择也受主观影响 ，保持客观、公正、严谨的职业道德应是评估人员 赖以生存的根底。 二、房地产评估报告的审核要点 1、评估报告格式 建设部、国土资源部对评估报告格式都有明确的标准要求，如报 告分为估价结果报告和技术报告；报告需由两名以上注册房地产或土 地估价师签字，估价机构盖章；应选择两种以上估价方法评估；对估 价对象的产权、区域因素、个别因素、最正确使用、市场状况、估价 的假设和限制条件应进行说明等。 2、估价对象范围与产权 估价对象范围与产权的界定是整个评估工作的根底。同样一个标 的物在不同权利状态条件下，价值的表现形式是不同的，一定要清楚 我们所评估的估价对象的界线范围、权利状况、用途、估价目的，弄 清估价对象的评估价值是什么权利状况下的价值。评估时应明确权利 取得方式、评估设定条件、变现处置条件等事项。 3、价值内涵和价格水平 对于价值内涵和价格水平的审核，关键是确定估价对象的价值内 涵与评估价格水平是否一致。以某城市商业中心的一块土地来讲 ，它 的公开市场价值可能是 400 万 ，也可能是 4 千万 ，甚至 4 个亿 ，而 且都是客观合理价值。因为它们的价值定义内涵是不同的 ：400 万是 生地价格，只是政府所收的土地出让金 ；2 千万是包含土地出让金和 各类根底设施配套费的毛地价格；4 个亿是包含土地出让金、各类根 底设施配套费和拆迁补偿费的熟地价格。 4、技术路线、评估方法与相关技术参数 详见新规解析、抵押估价指导意见、报告模版。 5、信息披露、说明事项与限制条件 详见新规解析、抵押估价指导意见、报告模版。 三、房地产抵押与评估的操作风险和防范 〔一〕当前房地产抵押与评估中存在的主要操作风险问题 1、“假按揭〞〔三种情况：新房、二手房、高价〕 2、超值抵押 3、“售后再抵〞、“抵后再售〞 4、利用假房产证、假买卖合同、假身份证、假评估报告抵押骗 取银行贷款 5、重复抵押〔单一重复、编号重复、形态重复、登记机关重复〕 6、其他操作风险问题〔司法、登记机关、带他项权利、注销和 变更等〕 〔二〕不同类型房地产抵押与评估的风险和防范 1、土地使用权抵押 2、在建工程抵押 3、预售商品房抵押 4、已领取产权证的房地产抵押 四、抵押房地产的变现能力分析评估与抵押价值的动态监测评估 主讲人：闫旭东 房地产估价师、土地估价师、香港测量师学会专业会员 中国房地产估价师学会常务理事、标准委员会副主任 中国土地估价师协会常务理事、专业规划与开展委员会副主任 北京市房地产估价师和土地估价师协会副会长 北京市房地产估价专家委员会主任 北京房屋拆迁评估技术委员会主任 北京仁达房地产评估董事长、总经理 联系方式： 北京仁达房地产评估 地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1—401 室 ：100044 ：010 ：139111