房地产经纪理论与实务-张秀智-第二章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第二章 中国古代房地产经纪业的形成与发展;本章重点问题;;;经纪人，按第6版《辞海》中的解释，是在买卖双方之间充当介绍人而获取佣金的中间商人。中介作为一种职业古已有之，只是因经营的范围、方式及规模的不同，在不同的时代流行不同的称谓.;西周时期诞生了我国最古老的经纪人——质人。《周礼》记载：质人掌成市之贸贿、人民、牛马、兵器、车辇、珍异。凡卖价者质剂焉：大市以质，小市以剂。关于质人的职能，唐贾公彦疏云：“此质人若今市平准，故掌成市之货贿已下之事”，古人会聚买卖止为平物而来，质人主为平定之。则有常估，不得妄为贵贱也。晚清经学大师孙诒让《周礼正义》也提道：质人，卖儥人民用长券，谓之质。据此可见，质人就是负责评定物价、统一度量衡、授予凭证的市场管理者。同时质人还为商品买卖双方订立书契券约，其契据是具有中证效力的凭证，卖主可凭此质券进行赎买。郭沫若在其主编的《中国史稿》中提出：质人就是管理市场的经纪人，由他制发买卖的契券。按照以上说法，中国的经纪人已有2000多年的历史了。;但并不是所有学者都认同这样一种观点，他们主要从交易中介的角度说明。《大唐六典》对市令、市垂这两种职官沿承“质人”而来的历史演变有简要的说明,并规定了他们管理市场秩序、评定商品的上中下三等价格、监督商品质量以及交易中的度量衡的使用之类的职责，其中并无中介交易一项内容。可见在古代职官演变史上,质人和唐朝的市令、市承一样都是“市官”,没有交易中介人的性质。尽管存在着分歧，但本章从整个经纪行业的形成与发展角度出发，认同质人具有经纪人的部分职能的说法，它是牙人的雏形、官牙的起点。;最早的具有明确交易中介人的称谓，见于《吕氏春秋》中的“段干木,晋国之大驵也”。大驵，最初是牲畜交易中间人。春秋战国时期，土地私有制逐步产生，逐渐取代了具有公有（共有）产权性质的土地井田制，随着农业生产活动规模扩大，牛马交易这类买卖日渐频繁，而且交易价值很高。由于评判牛马的良劣、评估其价值,是一种常人不易掌握的专门知识,买卖双方???己难以达成共识，因此民间熟悉相马、相牛之术的人在当地市场上就容易具有撮合和仲裁牛马交易的权威，人们便称专事撮合此类交易的人为“驵”。“驵”意指壮马或骏马。“侩者”，合会二家交易者也，随着商业活动的发展，牛马交易的中介人也逐渐发展成了“驵侩”，即评定合理价格、撮合买卖双方达成交易的人。以“侩”指代交易中介人的语言习惯,一直沿用到近现代,并产生了诸如“市侩”“牙侩”等词语。;两汉时期，经纪行业有了快速的发展，虽然牛马交易的中间人“驵”早在春秋战国时期就有史书记载，但将“驵侩”二字作为名词合并称呼还是出现在汉代。《汉书·货殖传》中有“子贷金钱千贯，节驵侩”，而节就是“节物贵贱”，这表现了驵侩作为交易中间人的议价功能，同样《后汉书·逢萌传》也有类似记载：“君公遭乱独不足，侩牛自隐(侩，谓平会两家卖买之价)。”;晋朝将经纪人服饰纳入律令视野，规定了牙商统一的法定服饰样式。上承三国下启南北朝的晋朝 （265-420年），在其曾经实行过的严格的服饰制度中，对牙商的服饰亦有规定。宋代李昉 《太平御览》记载，晋朝有律令规定：士卒、百工履色无过绿青白，婢履色无过红青，古侩卖者皆当着巾，帖额题所侩卖者及姓名，一足着黑履，一足着白履。当时的律令明确规定 “黑白履”为当时经纪人法定服饰的统一样式。;南北朝时期已有人专门从事土地估价活动。据史书记载，南朝梁武帝欲买王骞田造佛寺，骞答旨云此田不卖，若是敕取，所不敢言。酬对又脱略，高祖怒，遂付市评田价，以直逼还之。又如徐陵 《与顾记室书》：吾市徐枢宅，为钱四万，任人市估，文券历然。土地估价也可以算作一种中介活动。;总的来说，从先秦到南北朝这一段时间，除去质人和驵侩的商业行为外，史书有记载的具有经纪人行为特征的事例有很多。如晋朝交易中介人统一着 “黑白履”，但这只是一种服饰规定；南北朝时期虽然有专人进行土地估价活动，但是这类估价专业人士也没有明确的名称。实际上，在唐代以 “牙”冠名交易中介人的称谓正式出现前，中国古代的经纪人活动虽然广泛存在，但并没有统一的、固定的称谓，所以本节以中国古代早期具有代表意义的 “质人”与 “驵侩”作为小节名，展现中国古代早期经纪行业的萌芽。;;曾有学者提出，“牙人”一词先已见于东晋佛教典籍，但并没有明显的史料支持。关于 “牙人”这个称谓，历史典籍中也有不同的看法，宋代曾慥在 《类说·刘贡父诗话·牙郎》中指出：今有人谓驵侩为牙郎，本谓之互郎，主互市事也。唐人书互作牙，以互似牙，因转为牙。不过无论互郎还是牙郎，其本质都是市场交易的中介人，且官方正史在“为互市牙郎”一句已然将 “互”和 “牙”作为两个概念。此后，唐代官私文献中以 “牙人”“牙子”“市牙子”“市牙”“牙侩”“牙保”等名称去称呼交易中介人的资料逐渐