北海太平洋商业广场项目建议书2.pptVIP

北海商业销售价格分析 和安商都:按12年报回报周期,则销售均价约为：28800元/㎡。 世纪商业裙楼:按12年报回报周期,则销售均价约为：19440元/㎡。 大润发:按12年报回报周期,则销售均价约为：32400元/㎡。 新力百货商业广场:按12年报回报周期,则销售均价约为：16848元/㎡。 新力购物广场:按12年报回报周期,则销售均价约为：21168元/㎡。 启东电脑城:按12年报回报周期,则销售均价约为：14040元/㎡。 北部湾路商圈：按12年报回报周期,则销售均价约为：30240元/㎡。 北海大道商圈：按12年报回报周期,则销售均价约为：15120元/㎡。 四川路商圈：按12年报回报周期,则销售均价约为：30240元/㎡。 北京路商圈：按12年报回报周期,则销售均价约为：11880元/㎡。 长青路商圈：按12年报回报周期,则销售均价约为：12960元/㎡。 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 第二十九页，共五十五页。 就当前而言，影响项目开发的重要制约因素在于：项目规模巨大与区域消费人口数量不足、区域商业氛围缺乏——项目规模巨大要求大量的消费人口支撑，而当前区域人口尚不足以支撑如此巨大体量的商业综合体；而北海商业主要集中在北部湾广场一带，西南大道沿路两边的商业氛围现阶段基本为零。如果要吸引区域外人口前来消费，受公共交通不便利的制约，吸引不同消费者的难度较大。 为化解该矛盾，在项目的消费者定位方面，除满足本区域消费人口外，应着重吸引区域外不受公共交通限制的人群——拥有私家小车的中高消费人口，以此降低公共交通不便对本项目造成的不利影响，并以次为契机不断拉升项目的经营层次和附加值，引进著名的品牌百货，（必须是广西区内的百货龙头，象征身份、地位、品位并万众期待的百货）制作话题，形成全民关注热议的局面。 结 论 第三十页，共五十五页。 62.55万人 2012年北海市居民人均收支状况表 近年来，北海经济发展迅速，城乡居民收入均呈现较快增长，居民消费能力进一步增强，消费水平和消费潜力不断提升。但是北海人均可支配收入还是比较低，对大型高端商业支撑力不足。 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 第三十一页，共五十五页。 2012年北海市城镇居民消费分析 2012年全市城镇消费品零售额完成134.82亿元，比上年同期增长14.95%，占全市 零售总额比重92.02%。 批发零售业占绝对比重，但增速有不同程度的回落。2012年，北海市社会消费品零售总额146.51亿元，同比增长15.1%。其中：批发和零售业实现零售额129.54亿元，占全市零售总额的比重达88.42%，增长14.59%。 分行业看：批发业实现零售额14.35亿元，增长29.09%；零售业实现零售额115.19亿元，增长13.01%；住宿业实现零售额1.99亿元，增长7.72%；餐饮业实现零售额15.33亿元，增长19.37%。与上年相比，除批发业外，零售业、住宿业、餐饮业的增长速度均有不同程度的下滑，分别下降了3.89、0.21和7.12个百分点。 限额以上企业增长速度放缓，拉动作用减弱。全市限额以上批发零售业和住宿餐饮业实现零售总额32.18亿元，同比增长11.44%；比上年同期回落了11.71个百分点。占全市社会消费品零售总额比重为21.96%，拉动全市社会消费品零售总额增长2.6个百分点，贡献率17.2%。 大型零售企业销售大幅下滑。2012年，北海市限上零售企业实现零售额22.55亿元，增幅仅为8.96%，比上年下降16.68个百分点，大型零售企业是北海消费品零售市场的主力，其零售额增幅下滑表明零售受阻，零售企业销售的状态相对低迷，这种状况持续的话，将会直接影响北海消费品零售市场的发展。 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 第三十二页，共五十五页。 核心问题解析 主题定位建议 后续工作推进 项目辐射商圈划定 核心商圈：主要以西南大道两侧及新世界大道、广东路、南珠路等路网形成的大型商品住宅区（规划中）以及项目自身住宅、公寓为核心的辐射对象，辐射人员大概有4.5万。消费量占45%左右。 次级商圈：北海市其它区域甚至北海地区的目的性消费辐射，其中包括白领人士、商务人士、精英人士等。其消费能量估计占项目整体的35%。 其他辐射：广西区内外的旅游人群、商务人群、慕名而来的消费者等组成的辐射商圈，其消费能量预计占项目整体的20%。 商圈的实际形态受竞争者、道路、业态主题以及居民消费习惯的影响。 第三十三页，共五十五页。 核心问题解析 主题定位建议 后续工作推进 核心问题解析 解析一： 回顾前面所在市场层面的分析，从项目