康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告.docxVIP

康养房产项目开发定位规划及户型配比 调研报告 康养计划：海棠小镇定位规划及户型配比调研报告 目录： 一、广德市场及周边竞品情况二、市场小结 三、swot 分析 四、目标客户群体分析五、新项目户型配比建议 一、广德市场及周边竞品情况 2016-2018，广德市总体处于老城区扩张阶段，祥生、碧桂园等大型房企进驻广德，楼盘定位方面：刚需+改善占 80%+投资 20%；代表楼盘：祥生观棠府，祥生花涧樾，广德碧桂园 碧桂园公园里，碧桂园天誉 春熙湖畔，绥安商业街。价格水平在：7000-8500 左右。 2018 年起，土拍价格逐次突破历史，屡创新高，市区改善性需求持续提升，改善型楼盘不断入市，代表楼盘：祥生君临府，k2 玉兰湾，碧桂园天誉 广信和园（规划中），价格水平在：8500-9000 左右 广德在售楼盘以大面积为主，市场库存约 2100 套春熙湖畔-本地开发房企 车距 22 公里，物业类型为高层、洋房，目前整体去化90%。前期高层毛坯：6800 元/㎡，洋房销售均价 7500 元/㎡ 客户群体： 客户需求以刚需为主； 客群来源以市区企事业单位、个体为主，占比高达 70%，同时，洋房等物业类型吸引周边地缘性客户，占比为 30%； 客户关注重点在小区价格、性价比。开发商 安徽春熙置业有限公司楼盘地址 团结东路熙春路交界占地面积 97 亩总建面 16.7 万㎡容积率1.9 绿化率35％ 物业类型高层、洋房主力户型 97-163 ㎡ 销售均价 7300 元/㎡（捆绑车位） 首开时间 2017.1.21 户型配比类型 面积段户数 户数百分比11f 高层三房一卫95 ㎡ 44 5.13% 11f 高层三房一卫97 ㎡ 66 7.70% 11f 高层三房一卫 103-105 ㎡ 44 5.13% 11f 高层三房一卫114 ㎡ 22 2.57% 11f 高层三房两卫110-118 ㎡ 208 45.27% 18f 高层 180 11f 高层三房两卫119-128 ㎡ 55 16.92% 18f 高层 90 11f 高层四房两卫142 ㎡ 22 10.07% 18f 高层 72 18f 高层四房两卫170 ㎡ 54 6.30% 合计857 碧桂园天誉-品牌房企广德改善之作 与新项目车距 21 公里，物业类型为高层、洋房、别墅，目前项目整体 去化率 70%。在售产品为大户型洋房、高层，近期均价约 8400 元/㎡。主力面积：140-260 ㎡。 客户需求以刚改、改善型为主； 项目成交客户主要以个体老板、公务员为主，占比达 60%，有一定经济能力，看重改善居住环境； 客户关注重点在于产品、环境。 开发商 广德晋智房地产开发有限公司楼盘地址 天寿路与桐汭路交叉口占地面积 226 亩 总建面 13.9 万㎡容积率 2 绿化率40％ 物业类型 高层、洋房、别墅主力户型 140、180、260 ㎡ 开盘均价 精装 8400 元/㎡首开时间2018.2.13 户型配比： 户型配比 类 型 面积段户数 户数百分比4f 叠墅 260 ㎡ 48 6.42% 洋房 四房两厅三卫140 ㎡ 88 11.76% 洋房 五房两厅两卫260 ㎡ 34 4.55% 17f 高层 四房两厅三卫180 ㎡ 34 4.55% 17f 高层 四房两厅两卫140 ㎡ 544 72.73% 二、市场小结 产品方面：目前广德地价不断刷新，品牌房企入住，进一步刺激了广德 市场，客户群体由早期刚需为主，随着区域条件、经济实力、客户认知度 的不断提升，改善型客户不断增加，对产品追去从过去满足居住条件转变 为对环境、品牌、服务及面子的追求。 产品面积段主要集中于 120~140 ㎡之间，客户较为青睐，且目前广德主力在售楼盘显性库存约 2200 套，其中新项目广信和园、金创新地块及 6 号新地块均未动工，据政府消息，此三宗地块开盘时间预计将推到 10 月后。目前市场库存有限，且以高层、小高层为主，纯洋房及高端别墅产品 缺失，市场存在一定需求缺口； 价格方面：目前市内配套趋于完善、交通更加便利，价格稳中有升，改 善类产品价格在 8500-9000 左右。 三、swot 分析项目优势 交通优势：项目毗邻主干道，距离高速出口仅 500 米，交通便利、优势明显。 环境优势：项目周边无工业布局，环境氛围极好，宣木瓜旅游小镇已经初具雏形，利于充分发挥优美环境的优越性，打造低密度社区，提 高项目调性。 品牌优势，项目属于安徽省首批特色小镇，具备一定知名度和品 牌宣贯基础。 项目劣势 配套不足：项目周边 10km 医院、学校等大型公共设施较缺乏； 项目市场机会 项目周边竞品较少，且本身具备旅游、医疗、养老特色配套规划，可结 合项目自身特点，完善生活配套，打造高端低密洋房、墅区，吸引广德市 区及周边城市