适老建筑规划设计讲义..doc

老年服务与管理专业教学资源库《适老建筑与环境设计 老年服务与管理专业教学资源库《适老建筑与环境设计》课程单元讲义 作 者：郭 亮 资源编码：2-ffll-01-zt-jy-001-0 PAGE 1 《适老建筑规划设计》单元讲义 适老建筑规划设计 课题 适老建筑规划设计 目的要求 让学生明白选址分析和市场调研的每个知识点背后和定位规划养老项目的逻辑关系； 2.让学生对养老类建筑设施项目的完整流程； 重点 选址分析； 市场调研； 难点 市场调研； 项目定位； 教学方法 视频资料、课件演示、理论讲解、案例讨论 教学过程 教学环节 说明 备注 选址分析 1用地和城市关系； 用地周边情况； 用地现状； 城市规划要求； 课件演示、教师讲解 市场调研 城市的人口结构； 老年消费需求； 周边养老服务设施； 市场调研报告 课件演示、教师讲解 项目定位 市场定位； 目标客群； 功能定位； 定量分析； 课件演示、教师讲解 规划设计 功能分区； 规划布局； 流线组织； 室外活动场地； 案例分析； 课件演示、教师讲解 作业布置 1.项目选址分析时，需要考虑哪些？ 2.市场调研的内容有哪些？ 3.如何对项目进行定位？ 4.具体的项目规划内容 教学内容及进程 一、选址分析 知识点一 用地和城市关系 1.1区位 1.1.1地理位置 ：选址过程中，明确用地与城市的地理位置关系，即基地应选择在工程地质条件稳定、日照充足、通风良好、临近公共服务设施且远离污染源、噪声源及危险品生产、储运的区域； 1.1.2社会、经济、自然环境或背景：明确项目用地的社会经济、自然环境或背景，评估项目在该城市区域的投资成本，同时了解与周边同类项目的竞争关系； 1.2交通 1.2.1项目周边宜靠近公交站、地铁站等交通节点，方便长者出行 1.2.2项目与交通干道、人员密集处保持一定距离，避免噪音干扰 1.3医疗 宜与医院就近设置、共同建设，形成 “医养结合”的模式，以便将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。 2.用地周边的情况 2.1周边建筑 便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施，同时避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定； 2.2景观 为老年人提供适当规模的绿地及休闲场所，并宜留有供老人种植劳作的场所；绿化种植宜乔灌木、草地相结合，并宜以乔木为主，以达到隔噪音、驱蚊虫、进化空气、供老人乘荫的作用； 2.3道路 道路系统是组成交通的一部分，用地周边需要良好的道路交通，以此方便项目内部与外部世界的联系； 3.用地现状 3.1地形地貌 基地应选在地址稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足的地段，基地内不宜有过大、过于复杂的高差 3.2出入口选择 3.2.1养老设施建筑的主要出入口不宜开向城市主干道。货物、垃圾、殡葬等运输宜设置单独的通道和出入口。 3.2.2大型、特大型老年人居住建筑安全疏散出入口不应少于2个 3.2.3养老设施建筑出入口至机动车道路之间应留有缓冲空间。 4.城市规划要求（用地性质、容积率、城市界面设计要求） 4.1养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地 4.2养老类项目建筑密度不应大于30%,容积率不宜大于0.8； 4.3老年人用房宜以低层和多层为主，外观应做到色调温馨，简洁大方，自然和谐，建筑朝向和间距应充分考虑满足日照要求。 知识点二 市场调研 1.城市人口结构 通过城市人口结构调研了解该城市人口总数、老年比例、养老现状，文化等，确定该城市养老设施的潜在客户量，从而判断养老项目在该城市的可行性、规模及定位。 1.1城市人口总数：国内城市老年人口总量大，老年类设施需求量大； 1.2 老年比例：城市老年人口比例日益提升，政府、家庭养老能力有限，社会对民营养老企业需求大； 1.3养老现状： 1.3.1政策支持不明确，养老地产发展有量无质； 1.3.2现有机构大多依靠压制成本维持运营收益，公办、民办机构市场份额难以平衡； 1.3.3低端养老：老人得不到尊重；中端养老需求大多尚未满足；高端养老：几乎没有高端养老机构； 2.老年消费需求（对养老各类机构的认知度） 客户量确定的情况下，进一步调研该市老年人对养老机构的认知度及消费需求，认知度越高，老年人接触养老机构的可能性越高。项目宜建在认知度高的城市 2.1市场需求与有效需求：全国老人消费需求市场大，但企业更多做的是地方市场； 2.2实际供应与有效需求：实际供应取决于市场有效需求，公司的实际供应需要以市场调研得出的有效需求为科学依据； 3.周边养老服务设施（政府机构、市场化机构、规模） 3.1政府机构：项目宜建设在政府养老类设施管理机构较健全的地区