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未经招标拍卖签订的国有建设用地使用权转让协议有效吗--第1页 未经招标拍卖签订的国有建设用地使用权转让协议有效吗？ 法官观点：国有土地使用权出让合同能否继续履行，是否符合原 定规划条件，应当作为重要考量因素，现行法律及部门规章已经不允 许不经招标、拍卖等公开竞价方式而直接依据协议转让国有建设用地 使用权，因此，协议转让建设用地使用权出让合同不具备强制履行的 根底。 判决书节选： 最高人民法院认为，根据《土地管理法》和《城乡规划法》的有 关规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严 格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地规划条件是国有 土地使用权出让合同的重要内容。因此，国有土地使用权出让合同能 否继续履行，是否符合原定规划条件，应当作为重要考量因素。 本案中，钱某林和文鼎公司一审提交《大厂回族自治县夏垫镇总 体规划〔2017年-2030年〕》中的《总体用地布局规划图》，主张案涉 土地目前已规划为商业用地及二类居住用地，另有局部为一般农田及 未利用地。而双方签订《协议书》所涉土地的用途为工业用地，在案 涉土地规划已经变更的情况下，《协议书》的履行存在障碍。 关于案涉土地的出让方式。根据已经查明的事实，钱某林在一审 未经招标拍卖签订的国有建设用地使用权转让协议有效吗--第1页 未经招标拍卖签订的国有建设用地使用权转让协议有效吗--第2页 质证中陈述称，“这块土地现在空着，征收过，还有七八户没有征收 完成〞。2005年8月2日大厂县第十一次县长办公会会议纪要载明“涉 及北坞一村8户钉子户要列知名单，分组攻坚，深入做好群众工作， 确保工程征地工作顺利进行。〞该内容也印证了案涉土地没有征收完 成的事实。《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅 游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地 者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《招标拍卖挂牌 出让国有建设用地使用权规定》第四条也作出了同样的规定。因此， 不经过招标、拍卖等公开竞价方式而直接依据协议转让国有建设用地 使用权，已不为现行法律及部门规章所允许，本案亦不具备强制履行 的根底。 综合来看，无论案涉308亩土地尚属农用地抑或国有土地，《协议 书》关于“甲方承诺在30 日内发给乙方首期用地《国有土地使用权证 书》〞的约定均属于债务标的不适于强制履行的情形，一审判决并无 不当。钱某林、文鼎公司关于继续履行案涉《意向书》《协议书》的 上诉请求，依据缺乏，本院不予支持。 未经招标拍卖签订的国有建设用地使用权转让协议有效吗--第2页