商业地产定价方法.docxVIP

商铺租金的定价方法 租金分为合同价格和策略价格， 我们笼统的合称二者为市面价格。 租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分， 往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话， 那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负 10% 。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事， 我在实际运作中这种定价也比较容易把握。 如果出现策略价与合同价的较大误差， 主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的， 比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。 而商家所需面积的大小与租金成反比， 商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。需要说明的， 商家品牌的评估并无实际意义， 在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行客户分析和定位， 同时进行客户分类和分档， 并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似 现在流行的一种说法 —— 定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的， 如果价格系统制定的越合 理那对价格系统产生的影响就越小， 甚至随着你的策略价格调整而产生变化， 这是良性有序的。 一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响， 小 商家则越晚越不