地价评估和地价分摊.pptVIP

计算举例： 矩形街角地的价值计算 采用正旁两街分别轻重估价法 先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价， 最后加总。 第三十页，共五十页，2022年，8月28日 计算举例： 三角形土地的价值计算 一边临街直角三角形土地价值计算 按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率 土地单价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率×1/2 ×临街宽度×临街深度 第三十一页，共五十页，2022年，8月28日 计算举例： 其他三角形土地价值计算 先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计 算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。 第三十二页，共五十页，2022年，8月28日 计算举例： 其他形状土地的价值计算 先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再 进行加减。 第三十三页，共五十页，2022年，8月28日 第三节 城镇基准地价评估 一、城镇基准地价的概念 是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工 业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使 用权在某一时点的平均价格。 基准地价具有特定的内涵，即有其对应的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等 第三十四页，共五十页，2022年，8月28日 威海更新城镇基准地价 调整后的市区商业和住宅用地分为六个级别，工业为五个 级别。商业、住宅用途土地价格略有增幅，商业一级地 4000元/平方米，住宅一级地2300元/平方米，平均上涨 14.99%；工业用地价格微调，一级地750元/平方米， 平均上涨9.98%。 第三十五页，共五十页，2022年，8月28日 第一页，共五十页，2022年，8月28日 学习目标： 1.了解城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算； 2.熟悉地租理论和地租的测算； 3.掌握路线价法。 第二页，共五十页，2022年，8月28日 第一节 地租理论及测算 一.地租的含义 　　狭义，指利用土地所获得的超额报酬； 　　广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬； 　　基本含义，是一种纯粹的剩余物。 二.地租现象 　　农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。 第三页，共五十页，2022年，8月28日 第一节 地租理论及测算 三、地租的测算 地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润 说明：　　公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。 第四页，共五十页，2022年，8月28日 第一节 地租理论及测算 注意： 土地是在最佳用途下使用的—竞标地租理论（地租与地租支付能力） 土地是在最佳集约利用下使用的—马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的 土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ 第五页，共五十页，2022年，8月28日 第一节 地租理论及测算 三、地租的测算：具体方法 1、从房租中分离出地租　　地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润 　2、由地价求出地租，地租=地价×资本化率 　3、采用市场法求出地租 　4、采用类似假设开发法求出地租 第六页，共五十页，2022年，8月28日 第二节 路线价法 一、路线价法的概述 1、含义：是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。 第七页，共五十页，2022年，8月28日 第二节 路线价法 2、路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。 理论依据——替代原理 第八页，共五十页，2022年，8月28日 第二节 路线价法 路线价法与市场法的关系： 　路线价法中的标准临街宗地，可视为市场法中的可比实例；路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整； 　路线价法与市场法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，