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投资项目成本控制管理--第1页 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。居住物 业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅 楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和 公共场地。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企 业或者其它管理者进行管理。下面一起看下为大家整理的物业管理制度文 章。 究竟如何进行项目成本管理呢简单地说,就是通过开源和节流两条腿 走路,使项目的净现金流(现金流入减去现金流出)最大化。开源是增大项目 的现金流入,节流是控制项目的现金流出。 在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够 的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。 在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益 等;节流就是控制项目经营成本。 在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项, “开源”和“节流”总 是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算 完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金 “源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就 没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。 成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的 不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管 理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款 1 投资项目成本控制管理--第1页 投资项目成本控制管理--第2页 最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单 的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成 本管理新方法。 项目成本或投资估算 成本估算(Cost Estimating)是为完成项目各项任务所需要的资源成 本的近似估算。 美国项目管理学会(PMI)认为,有三种成本估算方法: 类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足 时进行。 参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。 自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本 账户和工作分解结构(WBS)将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最 为准确。 PMI 成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的建设规模、 技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上,估算 项目的总投资。 项目的现金流分析 项目成本管理的基础是编制财务报表,主要有财务现金流量表、损益 表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中,项目的现金流量分析是 最重要的项目管理报表。 通过项目的财务现金流分析,可以计算项目的财务内部收益率、财务净 现值、投资回收期等指标,从而对项目的决策做出判断。 (1)财务内部收益率(FIRR) 2 投资项目成本控制管理--第2页 投资项目成本控制管理--第3页 它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现 率,是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现 金流量,用插差法计算,也可以直接利用微软 Excel 软件提供的财务内部收 益率函数计算,计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较, 如果 FIRR Ic,即认为项目盈利能力能够满足要求。 (2)财务净现值(FNPV)