刘标胜-个人理财（第二版）项目十二 房地产、教育、税收理财规划.pptxVIP

个人理财一任务展示【接项目十一】 李江计划在6年后购买一套学区房。当地学区房房屋均价为39980元/平米，通过向理财规划师咨询，贷款后的月供/月税后收入的比值最多不超过30%。由于是贷款购买第二套房子，房贷利率要上调到8%，贷款期限为30年，采用等额本息还款法。此外，李先生计划6年出售用于出租的那套自有产权房，所获资金用于支付学区房的首付（不考虑个人所得税及其他税），预计出租房房价每年增长10%。 个人理财一任务展示【接项目十一】 另外夫妻二人希望女儿在国内读到研究生毕业，暂不考虑让其出国留学。他们的女儿到读大学还有11年时间，目前大学及研究生每年学费为24000元，每年以5%的速度增长，预计大学加研究生一共6年时间（假设入学后学费及生活费增长为0），李先生夫妇已准备教育金20000元。 个人理财一任务展示 任务一：分析客户的购房需求，确定客户购房总价； 任务二：计算每月月供。（月收到均为年收支的十二分之一） 任务三：计算李先生教育金缺口； 任务四：计算李先生每月应定投多少金额以保证其女儿可顺利读到研究生毕业。 个人理财二、作业展示 个人理财二、作业展示 个人理财二、作业展示 个人理财三主要问题 Q1： 个人理财四知识讲解 1.房产理财：就是让不动的房产在自然升值、居住、出租以外为您创造更多利润，达到利润最大化。（一）房地产理财 可以拿着房产证到银行办理抵押，进行房产理财。 个人理财四知识讲解 2.房产理财产品 万达 “稳健1号” 开创地产理财新方式 2015年6月8日，万达集团与快钱公司联手推出国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。起始投资金额仅为1000元，募集资金直接投向各地万达广场的建设中。投资人可享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率超12%。 个人理财四知识讲解 翮耀金融“房产理财1号产品—稳赢利 是一款全程托管理财，最高预期年化收益率为3.5%，理财期限为1年，每月返息，到期还本。房屋抵押贷款的利息为翮耀金融为您承担，负责每月返还银行。 个人理财四知识讲解 例：王女士，40岁，有固定收入。她有一套自住房，她和爱人都是工薪阶层，没有其他额外收入，儿子上学后给家里带来了不小压力。为了减轻生活负担，王女士选择了翮耀金融推荐的“稳赢利”理财模式，从银行抵押贷款50万，由翮耀金融帮忙负责付息，王女士不需要承担任何费用，每月还能增加1458元收入。 个人理财四知识讲解 3.房地产品种普通商品住宅高档住宅是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅商业房地产 个人理财四知识讲解 46万一平 谁买走了北京天价学区房？ 北京西城区金融街文昌胡同一间面积仅10平米的平房，总价卖出340万，折合单价34万。这与此处有一所占据文昌胡同差不多一半长度的是一座外观整齐，设施漂亮的建筑群，这就是大名鼎鼎的北京第二实验小学，文昌胡同平房被炒到40万的天价单价，在众多经纪人口中就源起于这座北京最著名的小学。2016年3月2日，又曝出北京某地学区房平米46万，仅11个平方，售价却要530万，而且房子相当破烂仅能放一张床。学区房平米46万一方面反映出北京房价的坚挺，另一份也反映出家长对优质教育资源的渴求。 个人理财四知识讲解 4.房地产投资方式直接购房以租代观以租养贷买卖楼花以房换房 个人理财四知识讲解 5.房产理财策划 （1）购房与租房的决策 租售比=每平米使用面积月租金/每平米建筑面积房价 用来反映房价对使用价值的偏离程度。 国际上用来衡量一个区域房产运行状况的租售比一般界一为1：200到1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小；如果高于1：200，表明该区域的房产投资潜力相对较大。 个人理财四知识讲解 （2）年成本法 租房年成本=年租金+押金机会成本=月租金×12+月租金×12×当年存款利率 购房年成本=利息支出+首付款机会成本=贷款额×房贷年利率+首付款×当年存款利率 （3）净现值法：将租房及购房的现金流量还原为现值进行比较，支付的净现金流越小越好 个人理财四知识讲解 6.房地产贷款还款理财 （1）等额本金还款法，是将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种方式前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 月还款额=贷款总额÷总月数+贷款余额×月利率此方法每月