房地产行业基本面迎来积极变化报告书.pdfVIP

行业基本面迎来积极变化 华泰研究 2023 年3 月15 日│中国内地 行业月报 行业复苏和政策呵护的背景下，持续看好房地产板块贝塔机遇 开年以来随着经济复苏和政策发力，房地产市场迎来积极变化，开发投资、 新开工、销售、到位资金等重点指标同比降幅均出现收窄，竣工同比转正。 但行业依然处于调整之中，复苏之势明确，路径可能存在波折，依然需要供 需两端政策的持续支持。在行业复苏和政策呵护的大背景下，我们持续看好 房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优 势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。 开发投资降幅收窄，行业景气有所恢复 1-2 月全国房地产开发投资同比下滑5.7%，降幅较22 年12 月收窄4.3pct 。 从拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，行业景气度有所恢复，但仍 处在调整阶段。1、年初300 城住宅类土地供求规模仍然较低，溢价率在一 二线城市带动下略有回升，城投托底拿地现象有所缓解，但全国性民营房企 普遍未恢复系统性拿地。2、年初销售回暖、疫情防控优化和保交楼政策共 同推动新开工和施工面积同比降幅显著收窄。3、保交付和工程延期等因素 推动竣工面积由降转升。 经济复苏推动地产销售企稳，对后市谨慎乐观 年初以来尤其是春节过后，随着经济复苏，地产需求端政策效力得以更好发 挥作用，前期积压需求逐步释放，推动房地产销售同比降幅收窄，房价下跌 趋势有所缓和。进入3 月以后，新房成交高频数据较2 月末出现了一定下滑， 但我们对于新房市场复苏仍然持谨慎乐观态度。乐观源自经济复苏和地产政 策支持仍在持续，二手房市场的持续复苏，以及2 月贝壳领先指标传递出的 积极信号。若未来2-3 个月内二手房成交量能够继续保持高位，有望带动价 的温和上涨，并进一步推动新房供需的修复。谨慎源自对于低能级城市购房 需求的担忧，以及房企在推盘上依旧偏谨慎的态度。 到位资金降幅收窄，房企现金流有望持续改善 1-2 月全国房地产开发企业到位资金同比下降15.2%，降幅较22 年12 月收 窄 13.5pct。今年以来，以“改善优质头部房企资产负债表”为核心的地产 金融支持政策仍在持续落地：中债增先后支持6 家民营房企发债59 亿元， 多家房企持续推进股权融资方案，房企信用风险蔓延的态势已经得到有效缓 解。此外，央行多次表示保交付是结构性货币政策的重点方向之一。随着房 地产销售的企稳，以及供求两端政策的持续发力，我们预计房企现金流有望 持续改善。 投资建议 重点推荐 1）A 股开发：华发股份、万科A 、招商蛇口、滨江集团、建发股 份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联 控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4 ）物管公司： 华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 正文目录 开发投资降幅收窄，行业景气有所恢复3 开发投资当月同比降幅收窄3 新开工当月同比降幅收窄，竣工由降转升4 经济复苏推动地产销售企稳，对后市谨慎乐观6 到位资金降幅收窄，房企现金流有望持续改善8 开发投资降幅收窄，行业景气有所恢复 2023 年 1-2 月全国房地产开发投资同比下滑5.7%，降幅较2022 年 12 月收窄4.3pct。从 拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，行业景气度有所恢复，但仍处在调整阶段。 1）年初300 城住宅类土地供求规模仍然较低，溢价率在一二线城市带动下略有回升，城投 托底拿地现象有所缓解，但全国性民营房企普遍未恢复系统性拿地。根据中指院的数据， 2023 年 1-2 月300 城住宅类土地供应建面同比下滑40% （其中一线、二线、三四线分别同 比-69%、+35%、-57%）；住宅类土地成交建面同比下滑 34% （其中一线、二线、三四线 分别同比-67%、+9%、-44%）；住宅类土地成交金额同比下滑20% （其中一线、二线、三