房地产工程精细化管理.pptx

房地产工程精细化管理实战跨部门沟通与协作-职场纵横术心山成玉,协力土变金—冉云帆第一部分工程管理问题的典型表现与根源剖析第二部分工程管理可控的关键举措第三部分工程管理疑难杂症剖析与对策第一部分工程管理质量问题的典型表现与根源剖析先从房产品的质量谈起，更多的房地产公司谓之“品质”国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为 主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对 于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项 工程整体验收合格。项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在 质量问题都认为该房屋工程质量不合格。铝合金门窗分项工程验评 表中，对房地产企业重点关注 的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。对所需检验项目的检 验方法没有明确要求。一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；二、产品的价值评判标准的差异；三、建立最终使用者评价标准的重要性目标（范围）施工企业的目标管理质量：工艺质量标准进度：施工工艺进度成本：合同成本控制房地产企业普遍面临的问题：1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有 效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？5、满足国标质量就能做出好品质吗？6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将 优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？7、低价中标的误区落地执行难？方向与执行的关系？管理发展阶段的启示如何做到最优？如何做好？精益化阶 段精益化如何做？精细化阶 段精细化做什么？规范化阶 段规范化精益型管理观念转变阶 段精细型管理规范型管理粗放式经验型管理手工作坊企业生命周期创业期成长期成熟期再造期对制度、流程、标准的认知规定管理原则、统一行为准则、说明层级责权等是各类管理文件的基础和依据；制度用于说明业务活动开展的程序及方法；基于制度，应用于业务协调；流程规定具体工作节点的工作标准，并提供统一操作 方法是实现业务操作标准化的重要保障标准/模板浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米； 二期售价8万元/平米，周边3万元/平米浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周 边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米温州鹿城广场实现两年内3倍溢价第二部分工程管理可控的关键举措要素管理审图与技术评审 样板工程成品保护 进度管理三、 成品保护管理案例：某工程项目的规定：根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位 放置小便桶等临时卫生设施，严禁现场随地大小便。重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。一、设计管理与技术评审管理常见问题1、产品品质与客户需求有差距，但找不到为什么？2、产品品质有问题，但主要是工艺的问题；3、设计各专业“打架”现象严重，领导“拍板”的方案需推倒重 来；4、设计院“粗心大意”，小业主投诉问题颇多，但好像无法避免。5、决策性错误多，导致开发困难、成本居高不下。（产品标准 化能解决问题吗?）类型序号优化项目降低成本/增加收入（万元）优化成本1地下室层高308158人防2712土石方4603基础工程桩基1,169基坑围护2004地下室结构含钢量474含砼量13125防水2796外立面装饰石材600保温4607外立面门窗1,1108公共部位精装修2259景观覆土73围栏13景观桥6810市政配套（高压线移位）70011高层赠送VRV空调51412售楼处石材50装修150增加收入1地下室高层4442,806别墅852车库102市政配套（公变、专变配电间）1,500合计10,964案例：石材的客户评价标准如何建立？设计图纸工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么？任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业 意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容 易施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？3.“强制性条文”解读园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑，建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护 措施，并设置洗手间.保安亭视线应通透无遮挡。幼儿园建筑外墙禁止采用面砖、石材等饰面。在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。电梯井道和机房不得与卧室、起居室和书房紧邻布置，无法做到的，必须要进行噪音测试和隔音设计。毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向