美国次级房贷危机的原因分析及启.docx

1 / 8 文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 美国次级房贷危机的原因分析及启示 (作者:___________单位: ___________ 邮码: ___________ ) 今年以来，美国次级房贷危机爆发引发了市场的一系列连 锁反应， 导致了投资者对房地产业、 金融业以及美国经济的担忧。 虽 然美国次级房贷危机对我国影响有限， 但次级房贷危机是我们的前车 之鉴， 为我们敲响了警钟， 我们应该及时采取措施未雨绸缪， 防患于 未然。 一、美国次级房贷危机爆发的原因分析 次级房贷危机爆发的偶然性中却孕育着自身的必然性， 这些原 因主要可以归纳为以下几点： (一)贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危 机的种子。 为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额，许多放贷机 构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用 等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱 使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等 贷款方式，不查收入、不查资产， 贷款人可以在没有资金的情况下购 房， 仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一 些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。 2 / 8 文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 在这种情况下， 本来根本不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘 贷款者”，也被蛊惑进来。 (二) 房地产市场膨胀过后持续降温， 购房者难以将房屋出售 或者通过抵押获得新的融资。自 2000 年美国经济不景气时起，布什 政府用低利率再配合减税措施， 鼓励大家购房， 从而逐步带动了一波 以住房为标的的持续上涨的资产市场。 从 2000 年到 2006 年，美国全 国房价上涨了 80%，涨幅为历史之最。但从 2006 年开始，美国房地 产市场逐步出现降温迹象， 房屋价格开始持续走低。 在房地产价格不 断攀升的时候， 放贷机构和借款人以为， 如果出现还贷困难， 借款人 只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。 但事实上， 一旦整个住房 市场存在降价预期，借款人很难再将自己的房屋卖出去，房屋价值也 可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎 回权的情况一旦大幅增加，次级市场就可能发生严重震荡，并波及整 个房贷市场。 (三)持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担。在美国经 济出现衰退以后， 美联储的降息力度很大，从而刺激了消费者的借钱 欲望。但从 2004 年 6月到 2006 年 6月间美联储连续 17次调 高利率水平，基准利率从 1%调到 5.25%，导致以浮动利率为主的次级 抵押贷款利率不断提高，借款人的还款负担逐渐加重，还款压力迅速 增大。在不堪重负的情形下， 违约现象大量出现。 很多贷款者， 成为 名符其实的“房奴”，特别是那些“次级信用”的人，如打零工、 新 移民和年轻单身母亲等人，如今就面临着没法付出利息的窘境，更别 3 / 8 文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 说偿还本金了，于是抵押贷款市场违约率不断上升。 (四) 高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜。 美 国次级房贷在 2003 年推出时，曾被认为是一项了不起的金融创新， 因为它圆了没有充分财力置业且信用欠佳人的购房梦想。在众多次级 市场贷款公司“创新精神”的推动下，各种新的房贷产品大量涌现。 这些贷款的共同特点是， 降低贷款初期的贷款利率， 一般在还款的开 头几年， 每月按揭支付很低且固定， 等到一定时间之后， 还款压力陡 增。很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升， 自己完全来得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款 去负担远超过自己实际支付能力的房屋。但当房价持平或下跌时， 这 些贷款就可能变成高危品种， 就会出现资金缺口而形成坏账。 (五)次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移， 利益相关者一损俱损，一荣俱荣。抵押贷款二级市场成就了新世纪金 融公司等次级抵押贷款公司的规模扩张，但证券化过程中的风险残留 最终导致了该公司的破产命运，对其而言，不彻底的证券化可谓“成 也萧何、败也萧何”。这是因为在抵押贷款证券化后，各行业的联系 更加千丝万缕。抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行，银行将 它重新打包成抵押贷款证券后出售给投资者来分散风险。 但同时， 银 行还会与抵押贷款公司签署协议，在个人贷款者拖欠还贷的情况下， 必须回购抵押贷款。在这种情况下，次级贷款公司的风险并未完全、 彻底转移出去。 二、我国局部地区具备次级房贷危机发生的可能 4 / 8 文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 对照美国次级房贷发生的背景和原因， 似乎在我国局部地区也 能找到它未来可能或者必然发生的影子：