《中级财务会计》第9章 投资性房地产.pptxVIP

——第九章 投资性房地产 No.1 No.2 No.3 No.1 No.1 学习目标 第九章 投资性房地产 教学重点与难点 投资性房地产的范围和后续计量及转换的会计处理 投资性房地产的后续计量及转换的会计处理 第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产及其特征 概念 投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而 持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 特征 1、投资性房地产是一种经营性活动。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。 3、投资性房地产有两种后续计量模式。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 1、已出租的土地使用权 3、已出租的建筑物 是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置的土地不属于投资性房地产 是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等 注意：企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物、土地使用权不属于投资性房地产 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 特例 对企业持有以备经营出租的空置建筑物——如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 “空置建筑物”——是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 （1）自用房地产 （二）不属于投资性房地产的项目 2、作为存货的房地产 是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。 是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 以下两项是否属于投资性房地产 ◆企业拥有并自行经营的旅馆饭店 ◆企业出租给本企业职工居住的宿舍 （三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产 1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务 用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产 所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产 3、关联企业之间租赁房地产 如母公司出租房屋给其子公司 一、投资性房地产的确认 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认条件 投资性房地产 确认时点 （二）投资性房地产的确认时点 1、已出租的土地使用权 已出租的建筑物 租赁期开始日 3、企业持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期 取得来源 初始计量 二、投资性房地产的初始计量 2、自行建造投资性房地产 1．外购投资性房地产 应按照取得时的实际成本进行初始计量。 实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 投资性房地产——应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产初始确认的会计处理 后续计量 方 式 账户设置 账务处理 采用成本模式进行后续计量 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 借：投资性房地产 应交税费——增值税（进项） 贷：银行存款 采用公允价值模式进行后续计量 投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：投资性房地产——成本 应交税费——增值税（进项） 贷：银行存款 资本化的 后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本 ●企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 通过“投资性房地产 ——在建 ”账户核算 费用化的 后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条